第三部分 土地估價
一、估價原則(略)
二、評估思路與方法選擇
根據此次評估目的和評估價格類型，結合區域土地市場的特點，選擇相應的評估方法。近年來， ××新區工業用地出讓、轉讓、作價入股等較為活躍，市場價格信息相對豐富，故選用市場比較法。同時根據工業用地的性質，採用成本逼近法評估待估宗地價格。
三、估價過程
(一)市場比較法
市場比較法是指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價值相同的若干土地交易實例，就交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等條件與待估土地進行對照比較，並對交易實例土地價格加以修正，從而確定待估土地價格的方法。該方法基本公式如下：
待估土地價格＝交易實例土地價格×交易情況修正係數×
交易日期修正係數×區域因素修正係數
1．比較實例的選擇
通過對市場交易實例的調查與分析，選擇3個可比性較強的交易實例作為比較實例。
2．比較因素的選擇
根據影響工業用地地價的主要因素，結合評估對象和比較實例的差異情況，選擇若干比較因素（見表1所列）。
3．因素條件說明
待估宗地和比較實例的各因素條件說明如下表1。
表1 因素條件說明表
待估宗地及實例 內容比較因素待估宗地實例1實例2實例3
交易時間97．694．194．991．3
交易情況正常正常偏高正常
區域因素離市中心距離12km13km18km12km
區域性質工業居民區工業區域工業區域工業區域
宗地面積、形狀72034 m2，不規則47640 m2，不規則50000 m2，不規則25799 m2，不規則
個別因素容積率0．750．80．50．7
環境條件污染小污染較大無污染污染小
基礎設施狀況六通一平七通一平七通一平七通一平
年期50年30年50年50年