商業項目管理制度 篇1
一、目的
規範租金、物業管理費等費用收取、減免、欠租欠費等工作，確保租務工作有序順利推進。
二、術語
本制度的“租費”範圍包括但不限於持有物業和銷售物業的租金、物業管理費、停車費、戶外廣告租金、保證金、意向金、場地使用費、廣告費等相關的業務收入，同時，對於業務活動的應收費用（水、電、保潔、保全費等），以及客戶退款的管控也可參照本制度執行。
三、適用範圍
適用於各公司開業項目營運期間的租金、物業管理費、停車場等收取、減免、欠租、租賃信息管理工作。
四、關鍵活動描述
4.1收租準備工作
4.1.1商業公司總經理作為收租工作的第一責任人，要將租金收繳工作列為經營管理的重要指標，把責任逐級分解，落實到人，協調一致，確保租金按時、足額收繳。
4.1.2在開展收租工作前，商業公司營運部須向項目公司（產權人）取得租金收繳的授權委託書；跟蹤項目公司完成政府主管部門對《租賃契約》的登記備案工作，確保收租工作的合法有效。
4.1.3商業公司營運部應依據各地實際情況，指定專門部門及專門人員作為收租工作的責任部門及責任人。營運部及責任人要與承租方（主力店、步行街商戶）保持良好的工作聯繫，密切關注收租過程，及時發現問題，溝通、協調、解決問題，按月向主管領導和商業集團營運中心營運部匯報租金收繳情況。
4.1.4商業公司財務部負責租金收繳的審核，負責依據《租賃契約》審核租金收繳台賬，並向承租方發出收租檔案，協調各地項目公司財務部開具租賃發票，按時上報租金統計報表。
4.1.5為保證收租工作順利進行，應注意：
4.1.5.1應嚴格履行契約，按《租賃契約》及《物業服務契約》約定提供良好的物業服務，營造有序的經營環境，協調配合與承租方物業界面的管理，建立和保持良好的合作關係，消除和減少欠租隱患。
4.1.5.2保持與項目公司的良好溝通，妥善處理和解決可能出現的設備維保、工程整改等承租方關注的工程問題，協調項目公司與承租方的契約關係。
4.2持有性物業主力店和步行街商鋪的收租工作
4.2.1租賃信息的管理
4.2.1.1商業公司營運部與項目公司和集團招商中心溝通，取得《主力店租賃契約》。
4.2.1.2商業公司營運部根據招商進度，及時歸檔《步行街商鋪租賃契約》，並向商業集團營運中心營運部上報。
4.2.1.3商業公司營運部應建立主力店、步行街商戶業務聯繫人台賬，明確聯繫人、辦公電話、手機、傳真、註冊地址等信息，並根據實際情況及時更新，歸檔。
4.2.2租賃契約及租金收繳台賬的建立
4.2.2.1商業公司營運部依據《租賃契約》，建立主力店、步行街商鋪租賃契約台賬和租金收繳台賬，並將契約相關信息錄入商業系統，將契約文本掃描後作為附屬檔案上傳商業系統。
4.2.2.2商業公司財務部依據《租賃契約》，審核主力店、商鋪租賃契約台賬和租金收繳台賬，並對營運部錄入商業系統中的契約信息進行審核確認。
4.2.2.3商業集團營運中心營運部將結合經營管理目標的管理指標，不定期對商業公司的租金收繳台賬進行檢查、稽核。
4.2.3物業的交付
4.2.3.1商業公司營運部根據《租賃契約》約定，及時與招商中心、項目公司溝通，確定主力店承租物業交付的時間。
4.2.3.2商業公司營運部根據整場開業計畫，及時與項目公司溝通，確定步行街商鋪物業交付時間。
4.2.3.3商業公司營運部、工程部參與由招商中心主持的項目公司與主力店物業交接，取得主力店物業交付確認書，掌握物業實際交付狀態和進場日期。
4.2.3.4商業公司營運部、物管部參與項目公司與步行街商鋪的物業交接，取得步行街商鋪進場交付確認書，掌握物業實際交付狀態和進場日期。
4.2.3.5若實際交付給主力店的物業未達到《租賃契約》約定的條件，商業公司營運部應組織協調項目公司確定承租方進場條件整改時間表，協助項目公司和集團招商中心與承租方確認實際物業交付日，確認需以書面形式，雙方蓋章為準。
4.2.3.6若實際交付給步行街商戶的物業未達到《租賃契約》約定的條件，商業公司應協調項目公司確定承租方進場條件整改時間表，協調項目公司與承租方確認實際物業交付日。
4.2.4租金的收繳
4.2.4.1商業公司營運部依據《主力店租賃契約》和《商鋪租賃契約》和進場確認書，配合招商中心和項目公司與主力店確定起始計租日，以及首期應付租金的支付時間。
4.2.4.2商業公司營運部按照《租賃契約》約定，確定租金標準，或按照《租賃契約》約定向抽成計租的.承租人索取營業財務報表，確認當期應收租金額。
4.2.4.3商業公司財務部審核應收租金額，由營運部於繳租日前五個工作日（原則上――主力店/次主力店不晚於每月的10日，小商戶不晚於收費月的22日）前，向承租人送達《繳納通知書》（見附屬檔案四），明確租金支付金額和支付時間，以及租金支付賬戶，並請承租方簽收確認，歸檔保留原始檔案。
4.2.5租金賬戶的管理
4.2.5.1項目公司開設的用於存儲主力店租金及保證金的專用賬戶為商業公司收取主力店租金及保證金的賬戶，商業公司對該賬戶有查詢權。收租責任人員應及時跟蹤租金到賬情況。
4.2.5.2商業公司應在基本戶所在銀行分支機構開立專用賬戶用於存儲步行街商鋪租金及保證金。商業公司應定期將收到的步行街租金和保證金淨額劃轉到項目公司開設的租金專戶中。劃轉前完成商業公司內部審批流程即可。
4.2.6租賃發票的開具
4.2.6.1商業公司財務部協調項目公司財務部，取得由項目公司提供的加蓋財務專用章或發票專用章的空白髮票，按《租賃契約》約定的時間節點向承租方開具租賃發票，並由收租責任人員交至承租方。
4.2.6.2商業公司財務部在收款和開票過程中應嚴格執行相關管理制度，開票和收款要嚴格分開，不得由一人完成。並定期與項目公司財務部核對發票存根和實收租金。
4.2.7保證金的管理
4.2.7.1商業公司營運部應配合由招商中心負責的主力店保證金管理工作。在需按《主力店租賃契約》的約定退還保證金時，商業公司營運部應及時向招商中心反饋主力店的繳租繳費情況。
4.2.7.2商業公司營運部負責步行街商鋪的保證金催繳工作。步行街商鋪保證金的退還或沒收，須由商業公司財務部發起審批流程，經商業集團及領導審批後，方可執行。
4.2.8收租信息的反饋
4.2.8.1項目開業後，商業公司應根據商業集團下達的步行街租金決策檔案，將步行街招商租金標準的執行情況進行匯總，編制《商鋪租金收益匯總表》，經商業集團招商中心審核後提交營運部，作為步行街商鋪租金控制管理的依據。
4.2.8.2商業公司營運部應保持與主力店的信息暢通，凡有關主力店租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通會議紀要等，須及時上報商業集團營運中心營運部，並配合集團招商中心解決。
4.2.8.3商業公司應保持與步行街商鋪的信息暢通，凡有關步行街商鋪租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通會議紀要等，須及時上報商業集團。
4.2.8.4商業公司對步行街商鋪進行調整時，應執行商業集團下達的租金標準；步行街商鋪調整後，商業公司營運部應對租金變動情況應及時上報商業集團營運中心營運部，並附《租賃契約》或補充協定，與此相關的租金台帳的更新須經商業集團營運中心營運部覆核確認。
4.2.8.5商業公司財務部應於每年初（新項目在項目開業前），依據《租賃契約》及市場行情對本項目步行街商鋪的年度租金收入進行預測，並上報商業集團營運中心營運部，營運部將於當年年末依據租金實收情況對年度租金收入預測進行覆核。商業集團將對覆核結果進行考核，納入年度經營管理目標體系。
4.2.9欠租的處理
4.2.9.1在送達《繳款通知書》後，租金未按契約約定時間足額到賬，收租責任人員應及時與承租方溝通，落實原因。在確認租金因承租方原因未到帳後，應立即送發第一次《欠租（費）催款通知書》，在通知書中明確拖欠租金金額及應付滯納金的標準和繳納時限，並歸檔保留承租方簽收回執或其他相關證據。
4.2.9.2在《欠租（費）催款通知書》送達五個工作日後，承租方仍未繳納租金和滯納金，又無契約約定的制約租金收繳等業主方和管理方原因，應及時發出第二次《欠租（費、滯納金）催繳通知書》，限期繳納欠租和滯納金，並歸檔保留承租方簽收回執或其他相關證據。
4.2.9.3在第二次送達《欠租（費、滯納金）催繳通知書》五個工作日後，承租方繼續未繳納租金和滯納金，商業公司應立即向承租方發出律師函，並上報集團營運中心和集團律師。
4.2.9.4因特殊原因引起的欠租，應定期（每月）送達《欠租（費、滯納金）催繳通知書》，確認欠租金額，請承租方簽收確認，並歸檔保留確認的原始檔案。
4.2.9.5若承租戶拒收各種催租催費檔案，可用特快專遞寄送上述檔案至承租戶公司所在地，並歸檔保留寄送檔案和承租方簽收的原始檔案。
4.2.9.6商業公司應根據承租方欠租原因，依據《租賃契約》，協調集團招商中心、項目公司，以及商業公司相關部門，解決承租方提出的問題，並跟進問題解決的進程。
4.2.9.7需要採取法律手段催繳租金，應提前將擬採取的方案上報商業集團，經評估法律風險，並經商業集團同意後方可實施，同時跟進過程，及時上報商業集團。
4.2.10租金的減免
4.2.10.1主力店租金的減免須經集團審批同意，由商業公司財務部和商業公司總經理髮起申請，經商業集團營運中心、商業集團財務部，商業集團營運副總、商業集團總經理，集團總部財務管理中心，並最終由執行總裁審批。審批獲批後，應與主力店正式簽訂的補充協定。商業公司營運部應配合招商中心負責的與主力店簽訂補充協定的工作，並及時反饋主力店的繳租繳費情況。
4.2.10.2步行街商鋪租金的減免須經集團審批同意，審批流程同主力店租金減免一致。審批獲批後，與步行街商鋪簽訂補充協定，而後方可執行。
4.2.10.3商業公司營運部依據與主力店、步行街商鋪補充協定更新的租金收繳台賬，須經商業集團營運中心營運部覆核確認。
4.2.11租金收繳工作界面的劃分
4.2.11.1在確認主力店實際計租日以前，商業公司應積極參與、配合由集團招商中心牽頭，會同項目公司與主力店協商、協調因起始計租日不確定而導致的欠租問題。商業公司營運部應配合集團招商中心協調主力店確認實際計租日，協助集團招商中心將各主力店的首付租金及時、足額地催繳到位。
4.2.11.2商業公司營運部應及時反饋因主力店對《租賃契約》條款產生歧義導致的欠租問題，配合集團招商中心與主力店協商解決欠租。
4.2.11.3在項目公司完成《租賃契約》約定的物業交付條件之前，商業公司營運部參與由集團招商中心牽頭，會同項目公司協調解決因工程問題引起的欠租。
4.2.11.4在項目公司完成《租賃契約》約定的物業交付條件之後，商業公司營運部負責解決因工程、物業管理以及運營管理方面問題引起的欠租，商業集團相關部門予以協調配合。
4.3銷售性物業未出售部分的收租工作同持有性物業的收租管理工作。
4.4物業管理費收費工作
4.4.1日常管理
4.4.1.1商業公司財務部負責審核當期應收物管費並通知營運部，由營運部至少於繳費日前5個工作日（原則上――主力店/次主力店不晚於每月的10日，小商戶不晚於收費月的22日）前，向主力店和其他商戶送達《繳納通知書》，明確當期應付物管費金額、支付時間和物業管理費收取賬戶，並請對方簽收確認存檔。
4.4.1.2商業公司財務部在收款和開票過程中應嚴格執行《貨幣資金管理制度》，開票和收款要嚴格分開，不得由一人完成。
4.4.2欠費處理
物管費欠費處理按本節2—i條要求執行。
4.4.3物管費減免
4.4.3.1原則上，不得對承租方進行任何形式的物業管理費減免或打折。
4.4.3.2承租方因各種原因提出減免請求，商業公司必須對承租方提出的減免原因進行覆核。其中，因下列原因導致物業費減免的，商業公司須向商業集團總部提交專題書面報告，經逐級審批後方可減免；
1）因未按照契約要求向承租方提供相關服務項目而導致承租方要求減免的；
2）因向承租方提供的房屋或設備設施存在質量原因而導致承租方要求減免的；
3）因廣場整體經營需要，對部分或全部承租方的物業管理費標準進行減免或調整的。
4.4.3.3審批流程：由商業公司財務部和商業公司總經理髮起申請，經商業集團營運中心、商業集團財務部，商業集團營運副總、商業集團總經理，並最終由執行總裁審批。審批獲批後，應與主力店或步行街商鋪正式簽訂補充協定。
4.4.3.4商業公司營運部依據與主力店、步行街商鋪補充協定更新的租金收繳台賬，須經商業集團營運中心營運部覆核確認。
4.5停車場收費管理職責
4.5.1商業公司應根據當地法律、法規辦理地下停車場經營許可證明及停車收費許可證明，並依法進行年檢，確保經營收費的合法有效。
4.5.2商業公司每年應制訂年度停車場經營年度指標，報商業集團批准，納入年度經營目標考核體系，並依據經營目標，制定停車場經營方案，將年度指標分解到月，把責任分解到人。
4.5.3商業公司物業部是停車場收費的責任部門，應嚴格執行政府物價部門審定的收費標準，加強收費管理，做到票款相符、日清日結，杜絕徇私和侵占公司利益的行為。
4.5.4商業公司財務部是停車場收費的監督管理部門，負責日常收費審核稽查，以及建立、上報停車場收費台賬，按月統計，依法納稅。
4.5.5商業公司應注重停車場廣告、多種經營等創收資源的開發，結合寶龍城市廣場實際經營狀況，拓展創收渠道。
4.5.6定期對停車場不同時段的車位利用率、收益率進行統計，包括：固定包月停車收入、臨時停車收入、占用車位其它經營收入等，同時對周邊停車場的經營情況進行調研，對停車場的經營形勢進行綜合分析，並形成分析報告，適時調整停車場經營方案。
4.6停車場收費工作
4.6.1商業公司應建立停車場台賬，明確規劃車位、已售車位、主力店免費使用車位、多種經營占用車位、可經營車位等數量，以及與主力店約定的停車優惠政策。
4.6.2商業公司應建立停車場年度收費台賬，按月統計匯總停車場稅前收入、稅金支出、發票工本支出、政府主管部門管理費支出及扣除以上支出後的淨收入，並依據與業主（或集團）約定的比例對淨收入進行分成。
4.6.3商業公司財務部應於每月第三個工作日內，編制上月停車場收費報表，上報商業集團營運中心營運部。
4.6.4在停車場內占用車位的多種經營項目，須報商業集團批准。
4.6.5停車場內占用車位的多種經營收入，均應列為停車場收入。
4.7多種經營收費管理
4.7.1商業公司每年11月底前編制完成次年多種經營規劃及年度預算，上報商業集團審批。
4.7.2商業公司營運部應建立多種經營台賬，明確規劃點位、可出租點位、已出租點位、未出租點位以及主力店免費廣告位的數量、面積。
4.7.3商業公司所有多經業務須由集團審批，財務部依據多經審批單以及相關多經業務契約，建立多種經營台帳，按月統計匯總多經經營稅前收入、稅費支出及扣除以上支出後的淨收入。
4.7.4商業公司營運部於每月5日前，將上月多種經營收入台賬，上報商業集團營運中心營運部。
五、相關流程/作業指引
《商業核心業務收費流程》
六、參考模板
《繳款通知書》
《欠租（費）催款通知書》
商業項目管理制度 篇2
一、抓好項目部的各項管理工作，以提高經濟效益為中心，以抓好工程質量、安全生產、資金催收、工程承接為工作重點，獎優罰劣，完成上級各主管部門下達的各項計畫指標。
二、帶頭執行實施分公司的各項檔案和管理制度，並及時傳達和落實公司的會議精神，對項目部的生產經營有領導權和指揮權，及時處理好甲方、監理關係。
三、組建好項目領導班子，負責好工地之間的人員調動，保證充足人員合理安排調動督促人員及工序穿插，保證充足資金及各種材料供應確保各項生產按計畫順利進行，對項目班子成員有撤換的權力。
四、抓好項目部的財務管理、資金催收工作，嚴肅財經紀律，定期檢查財務管理工作，對財務帳目心中有數，杜絕非生產性開支及其它違法經營活動。
五、抓好經營核算及成本分析工作，每月進行成本分析，對比找準原因獎罰分明，制定好勞動定額及人工費價格，搞好產值、人工費、材料費及報銷單據的審核，抓好項目部的經營管理，按照成本控制流程定期每周三召開項目部會議，重點抓好過程控制，提高經濟效益。
六、抓好質量安全管理，確保質量安全目標的實現。確保不出現任何質量及安全事故的發生，認真宣傳企業文化提高公司的社會信譽。
七、抓好職工的思想教育工作，嚴明獎罰制度，招用好生產人員確保生產順利進行，充分調動廣大職工的積極性和能動性，確保工程按期交工。
八、搞好產值、二包人工費、點工及零星用工工費、材料表及報銷單據的審核工作，抓好各種材料的質量、價格把關工作。抓好食堂的管理工作，堵塞一切漏洞。
九、負責好各單項工程的生產，人員安排和調動，督促施工工長搞好各工種工序之間的穿插，確保工程順利進行，抓好勞動定額制定及人工費價格的制定，確保經濟效益。
十、制定項目部管理細則，做好項目部管理人員指標考核。
十一、努力學習業務知識，協調周邊關係，減少工作失誤。
十二、認真完成領導交辦的各項工作。
商業項目管理制度 篇3
為加強村集體經濟組織的財務管理工作，根據國家和省有關的法律、法規和制度的規定，制定本制度。
1.村級財務會計管理工作由鄉(鎮)農村經濟管理站代管，實行代管後，原有會計核算單位的獨立性不變，村集體所有權不變，財務支出的決策權不變。
2.取消村會計組織，每村設一名報賬員，村集體經濟組織發生收、支單據，由報賬員每月末將原始憑證報送鄉農經站，由農經站記賬員登記帳簿進行會計業務核算。
3.村集體經濟組織配備專職的報賬員，負責本村集體資產管理、“一事一議”申請、登記、備案管理、會計檔案管理、負責辦理收入、支出報賬業務。非報賬員不得管理現金業務。
4.村集體經濟組織資產使用，實行報賬核銷制。村集體經濟組織需要資金時，必須先申請，鄉(鎮)農經站審核，同意後撥付村使用。
5.村集體經濟組織的各項收入，不得坐收坐支或私設“小金庫”和賬外賬。全部收入和支出必須納入農經站入賬管理。
6.村集體經濟組織的各項收入，資金必須在發生後5日內由報賬員到鄉農經站報賬。特殊情況，可事先申請，農經站長同意後，可以推遲報賬時間，但最遲不得超過三日。違者按個人占款處理。
7.村賬鄉代管後，鄉農經站設總會計一名，記賬員若干名(根據各鄉實際，每名記賬員負責3—5個村)，現金員一至二名(根據各鄉大小自行配置)。
8.現金收支手續完備，不準白條子抵庫或入帳。手續不完備、不真實的開支，報賬員、記賬員有權拒付和接收。對不拒付的，又不反映的要追究其責任。
9.農經站代理村會計賬(村賬鄉代管)必須按照國家和省業務主管部門的規定設定賬簿和會計科目，按規定的記賬原則、記賬程式、記賬方法、進行會計核算，編制會計報表，按會計年度及時結舊賬、建新賬。
10.村級財務實行鄉(鎮)農經站會計代理後，嚴格執行賬、款分管制度。出納員負責管理現金，辦理現金收付業務，並進行現金序時核算。記賬員負責建賬、記賬、算賬、結賬、定期核對賬目，並依法履行會計監督職責。
11.村集體經濟組織不準參加各種名義的贊助活動，不準用公款購買交通工具、通訊工具，對各種契約外的亂收費、亂罰款、亂集資、亂攤派，村集體經濟組織有權拒付。
12.村級各類資金要堅持專款專用的原則。嚴禁相互擠占、挪用、平調。發現要追究其責任。
13.村級各類單據，尤其是付方單必須有經手人簽章或簽字，由村級財務主管人員簽批，村民理財小組蓋章後，再由農經站賬前審核後方可入帳。
14.加強村級票據管理，對村級所取得的外來原始單據必須符合國家有關規定，自製原始單據必須使用JNBP—吉林省農村經濟組織標準憑證，空白憑證由鄉農經站統一管理。村級可根據需要向農經站領取。農經站對各種所領取的空白憑證進行登記。
15.實行財務公開，鄉農經站定期或不定期對各村的經濟收入，往來款項各項補貼資金等業務張榜公布，接受民眾監督。
16.鎮農經站要加強會計檔案管理。年度內各種會計資料、統計資料要統一整理裝卷歸檔，會計檔案不經批准，不得隨意銷毀。
17.報帳員、記帳員要認真執行國家各項財經法規和制度、刻苦鑽研業務、堅持原則、忠於職守、廉潔奉公、客觀公正。
18.對應收、應付款兩類賬戶不得混用。嚴禁村發生墊付資金行為，杜絕通過兩類賬戶人為造成呆死現象。出現違規問題的，要追究有關責任人的責任。
19.村集體經濟組織固定資產實行購建前審計審批制度，村集體經濟組織固定資產按照購建的金額報農村審計站審計同意後方可購建。
20.村集體經濟組織嚴禁用集體資金或貸款、借款代農民繳納稅費。
21.加強電算化管理，嚴格執行相關制度。