㈢政府行為的因素。
一些政府在經營城市土地中還存在著制度不健全、管理不到位和越位的問題。一是認識不夠一致，思想觀念仍顯陳舊。主要表現在有的政府仍以計畫經濟模式思考問題，把城市建設投入和城市運營割裂開來，批地權集中在個別領導手中，土地資源配置仍以人為支配為主。二是土地運營中的各項基本制度沒有建立健全。政府對土地一級市場的高度壟斷有的停留在檔案上，口頭上，沒有切實建立土地市場運營機制，政府只是管理，沒有直接介入到土地運營過程中去，在決策上把關也就不能獲取土地運營產生的巨大利益。三是土地市場秩序需進一步規範。雖然經過專項治理整頓，但有的地方流於形式，沒有從根本上融及部分人的利益，土地市場特別是土地供給市場“政出多門、地出多口”的現象仍然存在。四是公開競價出讓機制還沒有完全建立。以招商引資、企業改制等種種理由和藉口未依法履行審批手續就違法違規承諾企業和招商引資用地，採取以公共設施為名將違法用地行為以合法方式取得，個別違反國家產生政策違反規劃、超計畫、資金分批次報批土地，或以協定出讓經營性土地的情況十分普遍，還有借競價出讓之名行，低價出讓之實。五是急功近利思想嚴重。片面強調營利和追求短期發展，眼前利益，盲目擴大出讓土地總量，導致地價人為下降，給政府後續留下隱患。
這些問題的存在，阻礙了生產力的正常發展，極大的影響了經營土地工作的深入。為實現城市的經濟社會可持續發展，有必要進一步最佳化城市土地經營機制，推進土地資源的土地資本轉變，實現優質、高效經營。
三、強化管理，建立健全保障機制
㈠建立健全運營機制，不斷提高土地經營管理水平。
1、創新規劃引導機制。城市規劃是城市建設的靈魂，也是經營土地的前提，城市規划水平的高低，不僅決定一個城市的建設水平，也直接影響到經營土地的規模和效益，進而影響到經營城市的具體效果。經營城市土地一方面要注意做好城市總體規劃和土地利用總體規劃的銜接，保持兩個規劃的協調一致；另一方面要注重發揮規劃的財富功能，科學規劃，通過城市總體規劃引導，充分展示城市各個區域的發展前景，造就不同地段的增值預期，吸引投資者的廣泛關注，形成土地市場的有效需求。
2、強化土地增值機制。
土地的價值地於吸附的物化勞動。在同一塊土地上因追加勞動形成的價值即級差地租是城市土地財富產生的主要源泉。因此，變生地為熟地，完善市政基礎設施配套，可以獲取最大的土地出讓價格，實現政府作為城市土地價有者的權益最大化。同時，熟地出讓有利於規劃的實施，可以保證出讓土地項目按照規劃標準進行配套開發，引導固定資產投資方向。
3、健全土地儲備機制。推行土地儲備制，規定凡是城市規劃區內閒置、低效利用土地及新增用地，一律納入政府儲備，對存量土地採取徵用、收購、置換，對有償收購的土地，採取貨幣收購。定金收購、預定收購的方式。同時，把“生地”變成“熟地”由政府對城鄉結合部和暫時利用效率不高的土地進行初級開發整理和適當的大環境建設，以最大限度地獲得地價上漲產生的效益，從而使土地資本在市場運作中更顯活力。土地儲備制度是政府依照法定程式，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，對通過收回、收購、置換和徵用等方式取得的土地進行前期開發，並予以儲存，以供應和調控城市各類建設用地需求的一種經營管理制度。土地儲備是政府高度壟斷土地一級市場的體現，是“一個池子蓄水”的具體措施。當前，要健全土地儲備的儲備、融資、加工整理和市場行銷四方面功能，充分發揮儲備機構的作用，政府要從土地出讓收益中拿出一定比例的資金作為儲備資金使用。在防範風險、穩健經營的基礎上，實現效能最大化。