公司
概況1.1 公司簡介:區域客運龍頭
福建龍洲運輸股份有限公司(龍洲股份)成立於XX 年8 月29 日,公司註冊資本為2.08 億元,公司主要從事汽車客運、貨運、客運站經營及與之相關的汽車銷售與維修、成品油銷售、交通職業教育與培訓等業務。
截至XX 年底,公司擁有客運班線890 條,營運客車3144 台(其中班線客車1768 台、旅遊車127 台、公車432 台、計程車817 台),擁有客運站37 個。公司班線覆蓋閩西、閩北城鄉和省內各主要城市,在龍巖、南平地區處於行業領先地位,其中龍巖地區市場占有率超80%。
1.2 公司股權結構:龍巖國資委為實際控制人
龍洲股份第一大股東為交通國投,持股比例為26.37%,交通國投由交發集團持有100%股權,交發集團唯一出資方為龍巖市國資委,因此龍巖市國資委是公司的實際控制人。公司第二大股東為全國社保基金,持股2.03%。地方汽運公司共持股5.33%,分別是廈門特運1.66%、漳州長運1.39%、寧德汽運1.39%、莆田汽運0.89%。公司董事長王躍榮等其他流通股股東持股66.27%。
2. 公司主營業務:客運、貨運雙核心戰略
公司主要經營道路運輸及其產業鏈延伸的業務,公司的主營業務包括汽車客運、貨運、客運站經營及與之相關的汽車銷售與維修、成品油銷售等業務。
公司XX~XX 年主營業務收入分別達10.71 億元、12.46 億元、14.58 億元、17.21 億元,同比增長22.1%、16.3%、17.0%、18.0%。
汽車客運、貨運、汽車銷售與維修、成品油銷售、客運站收入構成了公司的主營業務收入,其中客運運輸收入占比達39%,汽車銷售與維修收入占比達到41%,主要是由於公司新建的4s 店XX 年陸續投入運營。在公司毛利構成方面,由於客運運輸毛利率較其他業務高,XX 年達27.37%,其在公司毛利占比中達到54%,是公司最主要的利潤來源。
2.1 客運業務增速平緩公司利用ipo 募集資金新增並更新客運車輛,整合收購龍巖公交公司的客運班線及客運車輛,進一步鞏固了區域客運市場龍頭地位。截至XX 年底,公司擁有客運班線890 條,營運客車3144 台(其中班線客車1768 台、旅遊車127 台、公車432 台、計程車817 台),擁有客運站37 個。近年隨著周邊地區高速鐵路(龍夏快鐵)、城際軌道交通的大規模建設與投入運營,對公司的班線客運量產生一定的不利影響。公司客運收入增速呈放緩趨勢,XX 年公司客運收入6.73 億元,同比增長6.7%。
2.2 貨運業務增長強勁依託於閩西的建材市場和礦產資源,在貨運方面,公司主要從事專業貨運,如散裝水泥、礦山運輸等,公司通過收購兼併專業從事散裝水泥運輸的廈門路東物流,與他方合資設立從事紫金礦山運輸的上杭龍洲物流,同時加上公司募投項目貨運車輛的投放,公司的專業貨運業務在車輛數、營收等方面得到了快速發展,截至XX 年底,公司擁有散裝水泥車、混凝土攪拌運輸車、礦用自卸車等專業貨車266 部。雖然目前貨運業務在總收入中的占比較低,約6%左右,但與其他業務相比,貨運業務增長最快,且具備快速增長潛力,公司XX 年~XX 年貨運業務年均複合增長率達35%。XX 年,公司實現貨物運輸收入1.02 億元,同比增長49.46%。
3. 產業鏈延伸:汽車銷售與維修+油氣銷售+新能源汽車+現代物流中心
3.1 汽車與配件銷售及維修業務快速發展
汽車與配件銷售及維修業務是公司運輸產業鏈的重要延伸,其業務近年發展較快。公司除了成為多種汽車品牌經銷服務代理商之外,公司還重組了具備汽車改裝資質的僑龍汽車,公司在汽車銷售、維修領域具備一定的市場競爭力。 XX年,汽車及配件銷售與維修業務實現營業收入7.08 億元,比上年同期增長53.87%。
公司汽車銷售業務主要分布在龍巖、南平地區,主要從事東風商用車、客車、以及寶馬、奧迪、中華、江淮汽車等品牌乘用車的代理銷售業務,並擁有東風雪鐵龍、中華、東風商用車、華菱汽車等4s 店。
3.2 聯手中海油,布局油氣產業
目前,公司石油銷售業務以控股子公司岩運石化為主,其由公司和中石化共同出資設立,下設6 個加油站,在岩運石化管理下統一經營,統一採購配送,主要供應商為中石化下屬的中石化森美(福建)龍巖分公司,該項業務銷售對象包括公司所屬車輛以及其他社會車輛。
XX 年6 月5 日,公司宣布將與中海油合作成立新公司(龍洲股份持股51%,中海油福建公司持股49%)在龍巖地區投資建設11 座lng 加油加氣站,預計總投資2.2 億元。目前正式合資協定已簽署,項目正在推進。根據我們的測算,假定lng零售價6 元/立方,一座XX 萬投資規模的lng加氣站最大日供量為30000立方,按照60%、80%、100%的負荷測算,11 座lng 加氣站年淨利潤分別為1263萬元、1900 萬元、2536 萬元,對應增厚公司eps 0.06 元、0.09 元、0.12 元
同時,公司也擬4900 萬收購天津蔓莉65%股權,在天津建設和經營壓縮天然氣(cng)加工廠及加氣站子站,目前,框架協定已簽署,公司正在推進股權收購事宜。天津蔓莉擬在天津市大港區古林工業區內建設日產30 萬nm3 壓縮天然氣(cng)加工廠一座,同時配套一個加氣站子站。項目設計規模為:日生產壓力為25mpa 的壓縮天然氣30 萬nm3/d,其中管束車加注規模為28 萬nm3/d,cng 汽車為2 萬nm3/d。市場主要定位為工業、民用天燃氣及車輛用天然氣(cng管束車、cng 重卡車、cng 計程車等)。根據協定內容,被收購方曠智投資承諾天津蔓莉的天津cng 項目相關業務XX 年度、 年度、2018 年度淨利潤分別不低於1000 萬元、1200 萬元、1500 萬元,對應增厚公司eps 0.05 元、0.06 元、0.07 元。
如以上兩個項目能順利推進實施,最多將增厚公司eps 0.19 元,油氣產業將成為公司一個新的利潤增長點。
3.3 入股中汽宏遠,介入新能源汽車
XX 年3 月16 日,公司宣布全資子公司新宇汽車擬以自有資金3,350 萬元以增資擴股形式入股中汽宏遠,旨在以持有中汽宏遠33.5%股權方式介入新能源電動汽車研發、製造和銷售一體化領域。公司通過此項對外投資,延伸汽車相關的上下游產業,也實現內部產業鏈上下遊資源整合,進一步促進了公司汽車銷售與服務產業的發展,為公司未來高速發展提供了新的利潤增長點。
3.4 投資武平物流中心項目,向現代物流企業轉型
“武平物流中心投資項目”是公司物流規劃的重要組成部分,該項目目前正處於建設過程中,預計XX 年下半年可投入運營。武平物流中心的建成,將加速公司向附加值更高的現代物流產業發展,進一步整合物流產業鏈,將運輸、存儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等一體化有機結合。
4. 投資策略:首次覆蓋,“增持”評級公司早已充分意識到受到高鐵及私家車等方面的影響,公司主業公路客運業務將受到挑戰,因此在公路客運業務方面提供更好的服務,轉變經營線路、滿足客戶需求,力求保證縮小公路客運業收入受到的衝擊。此外,公司積極開展公路運輸業相關業務,謀求新的業績增長點,例如公路貨運業務,汽車產業鏈上銷售及維修業務等,同時在lng 加氣站等業務方面加大投入,未來將持續增厚公司利潤。我們認為在國企改革背景下,公司將更加積極的推進多元發展以及業務轉型,首次覆蓋,給與“增持”評級。
近年來，全國房地產市場迅速發展，房價持續走高，國家為了抑制高企的房價，紛紛出台了一系列巨觀調政策。為深入了解國家巨觀調控政策影響下了的中山房地產市場和我分行房地產金融業務發展情況，找準我分行在中山房地產市場中的位置，辦公室聯合房地產金融業務中心對中山市房地產市場及我分行房地產金融業務發展情況進行了調研，現將有關情況報告如下： 一、中山市房地產形勢分析 隨著國家住房制度改革的發展深入，我市住房和房地產開發業得到了快速發展，已連續幾年保持較快增長速度，4年來住宅商品房以每年20.5%的速度發展，住宅銷售面積由XX年的71.06萬平方米增長到XX年的141.75萬平方米，增長近2倍。房地產開發投資由XX年的21億元上升到XX年的62.46億元，增長近3倍。全市城鎮人均居住面積由XX年的28平方米上升到XX年的30.9平方米，與全國城鎮人均居住面積近23.67平方米相比，處於國內領先水平。由於居住環境的不斷改善，我市先後榮獲了“國家衛生城市”、“全國園林城市”、“國家環保模範城市”和聯合國“人居獎”等榮譽稱號，增強了我市房地產業的發展優勢。近年房地產快速發展的同時，也存在商品房空置面積增加、結構性問題突出等問題。 （一）房地產市場的發展總體正常，住宅市場潛力較大。 從我市城市化進程角度來看，顯示對住宅的巨大需求。XX年末我市城鎮人口占總人口42.73%，若城市化進程加速發展，占全市人口近六成的鄉村居住人口進城將成為推動未來中山樓市的巨大力量。從人口流動情況來看，對住宅的需求也較大。我市XX年末外來人口116.11萬人，年末外來人口與戶籍人口之比為83：100，與XX年79：100、XX年74：100相比，逐年上升的趨勢明顯。如此大量的流動人口是城市房屋租賃市場和二手房的消費主體，為房屋租賃和二手房等市場的發展奠定了基礎。據國土資源局統計，XX—XX年，中山市共核發房屋租賃證12169宗，代國家徵收稅款2022萬元。另據國土資源局有關部門對我市房地產市場潛在需求調查顯示，潛在購房者購置新房後希望將多餘的房屋推向租賃市場的占比46.15%。XX年1—5月二手房屋面積交易同比增加39%，交易面積達83萬平方米，是一手樓交易面積的2倍。隨著我市工業化進程的加快和第三產業不斷發展，外來人口消費的力度也進一步加強，這對將來整個市場的租價和房價的走向都會產生一定的影響。 從房地產市場需求來看，隨著城區土地資源的逐漸稀少、中山市居民收入的穩步提高、交通條件的改善以及家庭汽車擁有量的上升，越來越多的城區人渴望到郊區居住，享受生態園林生活，使得城效和鎮區樓盤逐漸成為置業熱點，居住城郊化的趨勢越來越明顯。 根據XX年《中山年鑑》資料顯示，XX年中山市城鎮居民人均可支配收入15836元，農民人均純收入7523元，分別比去年同期增長6 %、15.4 %，人們的生活逐漸步入小康。隨著人們收入穩步增加、房改政策措施的實施以及不合理收費政策的取消，我市的房地產具有一定的發展空間。 （二）房地產開發資金來源多元化，銀行資金占比不高。 房地產開發資金來源情況表 單位：萬元 項 目 XX年 XX年 XX年 XX年 國家預算內資金 100 0 0 0 國內銀行貸款 43315 28413 54415 123530 銀行貸款占比 16.6% 9.5% 12% 18.6% 利用外資 3747 5456 15625 14441 自籌資金 56876 68978 138370 162245 其他資金來源 156402 196955 242750 362186 合 計 260440 299802 451160 662420 房地產開發投資主要來源4條渠道，分別是國內銀行貸款、利用外資、自籌資金和其它資金來源。從來源渠道占比來看，其他資金來源占比最大，其次是自籌資金，第三是銀行貸款，最後是利用外資。從XX年到XX年，銀行貸款(中山金融機構貸款)占房地產開發資金來源的比例年平均保持在14%左右。房地產資金的多渠道來源不僅說明中山房地產企業實力不斷增強，房地產業運作逐漸趨於成熟規範，也在很大程度上降低了銀行貸款的風險。從這一點也可以說明，即便是他行以房地產開發貸款支持的房地產客戶，其發放的貸款額也不會很高，因此是否有開發貸款並非是贏得住房按揭貸款的關鍵。對我分行沒有發放房地產開發貸款的發展商，我們也不能放棄行銷個人住房按揭貸款。 （三）國家巨觀調控政策對中山房地產市場的影響很有限，XX年1—4月份我市房地產投資平穩增長，房價受原材料價格上漲的影響緩慢上升。 今年1—4月份，我市房地產投資平穩增長，房地產開發完成投資17.37億元，同比增長10.82%；施工面積51.82萬平方米，同比增長16.28%；新開工面積123.39萬平方米，同比增長18.42%；其中住宅新開工面積99.54萬平方米，增長25.93%。房地產開發投資呈現如下主要特點： 1．投資逐步回升。在去年高增長基礎上，XX年2、3、4月份我市房地產開發投資增長率分別為-5.02%、1.08%、10.82%，顯示出穩步回升勢頭。 2．房地產開發資金充裕。投資額與本年到位資金比為1：2.29，其中利用外資增長最快，達1.44倍；其他資金所占比重最大，為全部到位資金的40.37%。 3．新增商品房屋供應增加，受政策影響持幣觀望者增多，銷售相對減弱。前四個月累計房屋竣工面積35.60萬平方米，同比增長12.36%；其中住宅竣工面積31.24萬平方米，同比增長12.36%。商品房屋銷售面積35.17萬平方米，同比下降7.09%；其中住宅銷售面積30.25萬平方米，同比微降0.39%。 4．商品房屋建築造價升高，銷售價格微增。受國家巨觀調控政策的影響，全國房價有所下降，但中山的房價比較理性，據房產地業界的調查，無論從建材、開發成本上看，還是中山的人文居住環境，中山的樓價有上升的空間。據統計資料計算，每平方米商品房屋的建築造價為1214元，同比增長25.32%，而每平方米商品房屋的銷售價格為2539元，同比微增2.08%。 （四）當前住宅和房地產開發建設中亟需研究和解決的新情況和新問題 1．商品房空置面積偏大。 在XX年到XX年連續三年商品房暢銷的情況下，不少企業為分一杯羹而不斷加入房地產開發的行列，房地產開發進入
全面開發的階段，因此施工規模不斷擴大，竣工面積增長較快。 近五年商品房開發投資完成情況 單位：萬平方米 項 目 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年4月 商品房屋銷售面積 75.01 100.5 125.13 149.26 159.27 35.17 其中：住宅 71.06 91.83 110.46 126.94 141.75 30.25 商品房屋 空置面積 65.75 82.37 109.62 124.74 138.52 150.18 其中：住宅 44.12 51.30 71.82 69.32 87.26 94.6 商品房銷售面積逐年攀升的同時，商品房屋空置面積也在增大，XX——XX年4年商品房屋空置面積分別為65.75、82.37、109.62、124.74、138.52、150.18萬平方米，其中住宅面積空置分別為44.12、51.30、71.82、69.32、87.26、94.6萬平方米，住宅空置面積占商品空置面積的六成左右。每年房屋銷售面積略多於房屋空置面積，5年房屋空置面積平均增長速度在18%左右。據統計資料顯示，空置商品房中空置一年以上的面積占比50.87%。這些主要是由於商品房結構比例失調，導致部分商品房大量空置，資金嚴重積壓，若按我市今年上半年平均銷售價格每平方米2487元計算，積壓資金達34億元。 2．規模化、市場化經營的綜合開發實力強的房地產公司不多。 據XX年報資料顯示，有開發工作量的房地產開發經營企業161 家，其中具有三級以上資質的只有15家，占總數的9.32%。我市投資規模超5億元只有5家，占總數的3.11%。XX年，完成房地產投資大於5000萬元的企業有14家，占總數的8.7 %；完成投資額在1000萬元以下的有76家，占總數的47.2%。具有暫定和其他資質等級的企業共有129家，占全部企業的80.12 %，這些企業只能開發單個項目，如果要繼續開發其他項目，則需要重新取得新的資質等級。僅20%左右的企業具有綜合開發資格。過小過多房地產開發企業因規模較小而資金不足，以致拖欠企業的工程款和不能準時償還銀行貸款等情況時有發生，同時企業難於擴大經營，若銷售鏈條中斷，便陷入了進退兩難的局面，增大銀行金融風險。 3．公司資產負債率高，開發成本和管理費用較高，經濟效益亟待提高。 據XX年《中山統計年鑑》資料顯示，XX年全市房地產公司161家，負債總計159.5億元，平均每家負債9907萬元，全部企業資產負債率高達86.69%，是歷史的較高水平。經營收入35.99億元，商品房銷售收入29.97億元，其中銷售給個人29.61億元，占全部銷售收入的82.27%，說明我市的房地產市場仍以個人購房為主。企業利潤總額為1.48億元，其中虧損企業76家，占全部企業的42.20%，比上年同期下降0.35個百分點，但虧損比例仍然較高。虧損最嚴重的三家開發企業的利潤總額之和為負5307萬元。企業的商品房的結構不合理，不適合市場需求，虧損企業的開發種類主要集中在高層住宅、別墅及商業營業用房。 二、國家巨觀調控政策對我分行房地產金融業務的影響 （一）房貸加息效應初顯，提前還貸逐漸增加 自XX年10月29日央行2次上調個人住房貸款利率後，我分行提前還貸個案較第一次增加了三四成，加息造成較大的提前還款壓力，預計還將繼續。今年1—5月，粗略估計我分行提前還款金額約3000萬元，累計發放額為2.04億元，提前還款額占發放額15%。由此造成我分行資金使用成本增加，效率不高。據了解，當前造成提前還款客戶數量俱增的原因主要有以下幾個方面：一是近幾年股市持續低迷，分紅保險及人民幣理財產品預期收益率均有所下降；二是部分客戶群體收入水平提高為提前還款提供了物質保障，提前還貸者中比例最大的群體是受過高等教育，家庭年收入一般為5萬元以上的客戶；三是部分銀行如中行對提前還款的客戶收取了一定比例的違約金，我分行尚未實施該項收費，一定程度上助長了客戶在違約金收取辦法出台之前儘快提前還款的心理。 （二）最高法院頒布新規定，銀行審批相對謹慎。 最高人民法院發布的關於“被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”的規定在業界引起了軒然大波。據了解，目前中山各大銀行包括四大國有商業銀行為了保障自身的利益，規避風險，都有將按揭成數減少的意圖，但因考慮同業競爭均未付足實施，處於觀望狀態，都在密切注視其他銀行的舉動。從我分行目前的情況來看，雖然未正式出台降低貸款成數的條文，但在審批程式中，貸款審批人對審批尺度有所收緊，特別是對中低收入群體的首次置業、部分二次置業者以及鎮區支行客戶，貸款審批被降低貸款按揭成數的情況已屢見不鮮，但對我們拓展樓盤按揭業務帶來一定的阻礙。在當前同業競爭日益激烈的情況下，開發商有了很大的自主選擇權，在審批過程中如達不到開發商預期的貸款成數，開發商往往會將整個樓盤移向他行，其結果是我們前期付出的努力全部白費，更喪失當地的市場份額。因此，審批部門在審批過程中關注重大風險點，把握部分貸款審批成數的同時，還要結合當前開發商所履行的保證責任，適當靈活處理。 （三）營業稅政策的調整，對二手樓按揭業務影響不大。 自今年6月1日起，新政策規定對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含）轉手交易的，銷售時免徵營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款後的差額徵收營業稅。據悉，新政策出台後，廣州、深圳等大城市反響熱烈，二手市場的放盤量激增，不少人甚至表示推遲購房時機。但從我市的情況來看，新政策暫未對我市的二手房市場帶來明顯的影響，近期二手房交易市場與平常相差不多，交易量並沒有明顯增加。從長遠來看，新政策對二手市場的影響不會太大，因為目前中山市場的投資性購房比例尚少，而這些投資性購房者中，長線投資者還占了相當大的比例。從我分行當前的情況來看，6月1日新政策實施之前，並未出現辦理二手房按揭業務的擁擠現象，消費者的購房心理比較理性，市場較正常。 三、中山市分行房地產信貸業務發展情況 （一）個人住房貸款情況 中山市四大國有商業銀行個人住房貸款新增情況表
單位:億元 項 目 XX XX XX XX.5餘額 四行占比 XX.5新增 四行占比 全市占比 工 行 30.32 34.95% 1.86 47.43% 30.01% 農 行 15.80 18.21% 0.86 21.89% 13.85% 中 行 23.83 27.47% 0.58 14.69% 9.29% 建 行 12.79 14.14 16.17 16.80 19.36% 0.63 16.00% 10.13% 交行7.291.7828.80% 從上表可以看出，我分行個人住房貸款業務呈穩健發展的態勢，但從全市房地產市場發展來看，我分行個人住房貸款市場占比呈逐年萎縮的趨勢。個人住房貸款餘額方面，今年5月末工行餘額30.32億元，占比34.95%，穩居第一的位置，中行23.83億元，占比27.47%，市場排名第二，建行比農行餘額多1億元市場排名第三。新增額方面，今年1—5月工行、交行增勢明顯，分別新增1.86億元、1.78億元，分別占居全市近三成的市場份額，建行、中行相當，分列全市第四、第五的位置。個人住房貸款市場由早期建行一枝獨秀的局面演變為目前多足鼎立的紛爭格局，而且這種多元化競爭的趨勢將日益激烈。不良貸款方面，截止XX年5月末，我分行五級分類不良貸款額為1167.19萬元，不良率為0.69%，控制在省分行要求的範圍內。 （二）房地產開發貸款情況 中山市分行房地產發放貸款情況 單位：萬元 項 目 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年5月 全市房地產開發銀行貸款額 43315 28413 54415 123530 建行房地產貸款餘額11642 14652 26947 26540 37400 其中：房地產開發貸款餘額0 0 500 8620 22460 其中：房地產流動資金貸款9007 14150 25685 17120 14140 建行占全市開發銀行貸款額0 0 0.04% 從上表可以看出，我分行房地產開發貸款投放比例低、投放額不高，XX、XX年零投放， XX、XX年投放餘額分別為500萬元、8620萬元，其中XX年占全市總量的0.04 %。房地產開發貸款占比少，不利於拓展個人住房按揭貸款市場。我分行可以選擇優質樓盤發放房地產開發貸款，作為捆綁行銷個人住房貸款的配套產品。 （三）個人住房公積金情況 項 目 XX年 市場占比 XX年 市場占比 XX年5月 市場占比 工 行 10500 26.33% 14451 24.43% 15902 24% 農 行 6305 15.81% 8903 15% 10034 15% 中 行 1912 4.79% 3305 5.59% 3879 6% 建 行 21158 53.06% 32504 54.9% 37212 55.5% 個人住房公積金的歸集方面，建行獨占半壁江山，而且還有進一步上升的趨勢；工行占比24%，排第二；農行、中行分列第三、四的位置。 （四）個人住房貸款客戶構成及特點 下面抽取了我分行XX¬¬—XX年6月期間在興中道支行發放的個人住房貸款客戶的構成及特點進行有針對性的分析，以便為客戶提供更優質、高效的差別化服務。調查客戶共4472戶，累計發放金額約人民幣10億元。此次調查結果可以反映當前我分行個人住房貸款客戶的構成和基本的情況，具有一定的代表性。 1．客戶構成及特點 （1）客戶戶籍分布情況 項 目 戶 數（戶） 占比（%） 金額（萬元） 省內購房者 3492 78.09% 78090 省外購房者 918 20.53% 20530 港澳台人士 61 1.36% 1360 非中國籍人士 1 0.02% 20 從上表可以看出，客戶主要集中在省內，比重78.09%；省外購房人士居其次，約占20.53%，省外購房客戶在近幾年有明顯增加的趨勢，隨著中山經濟的快速增長和環境的不斷完善，越來越多的外來工薪一族選擇在中山定居，對住房的需求也顯得日益迫切，這為中山房地產市場的發展起了一定的推波助瀾的作用；港澳台及非中國籍人士大多屬於投資型或暫住型投資，近年來有上升的跡象，但所占比例不多。 2，客戶年齡分布情況 項 目 戶 數（戶） 占比（%） 金額（萬元） 27—33歲 1770 39.58% 39580 34—40歲 1449 32.4% 32400 41—50歲 725 16.21% 16210 21—26歲 366 8．18% 8180 51歲以上 150 3.36% 3360 20歲以下 12 0.27% 270 從購房者年齡層次來看，27—33歲年齡層次購房客戶最多，占比39.58%，這部分客戶年齡普遍比較年輕，大多屬於剛踏入社會不久的首次置業者和部分適婚青年；34—40歲年齡層次購房客戶其次，占比32.4%，客戶群體為已組建家庭且收入穩定、具有一定家庭積蓄的二次置業者；40—50歲年齡的客戶群體居第三，占比16.21%，這部份群體主要是即將步入退休年齡，準備購置物業安享晚年的年長客戶；其餘年齡所占的比例均偏低。 3．客戶受教育程度情況 項 目 戶 數（戶） 占比（%） 金額（萬元） 高中（中專） 1725 38.57% 38570 國中（含）以下 1071 23.95% 23950 大專 947 21.18% 21180 本科 688 15.38% 15380 碩士以上 41 0.92% 920 從上表可以看出，受教育程度在高中（中專）水平的購房者居多，占比38.57%；其次是學歷層次較低的國中（含）以下的購房者，占比23.95%，這類客戶多屬於中山本地個體私營企業經營者；教育程度為大專的購房者居第三，占比21.18%；本科以上學歷層次的比例不高，隨著中山人才引進戰略的實施，相信本科及碩士以上教育水平的客戶群體預計在未來幾年有上升的趨勢。 4．客戶職業分布情況 項 目 戶 數
（戶） 占比（%） 金額（萬元） 個體戶 2328 52.06% 52060 普通職工 1762 39.4% 39400 政府公務員 303 6.77% 6770 企業管理人員 79 1.77% 1770 從上表可以看出：個體私營企業經營者購房群體偏多，占比52.06%這部分客戶大多屬於中山本土居民，隨著收入的增加和生活條件的改善，紛紛從原有的獨立民居搬離，選擇配套設施相對完善和安全的小區居住，由於這部分客戶群體收入不穩定，容易產生資產風險；其次是普通職工，占比39.4%；再次是政府公務員群體，占比6.77%，公務員群體占比相對偏低的原因主要是：大部分公務員享受了單位的實物分房政策，目前辦理按揭貸款的公務員主要是剛加入公務員群體而未能享受實物分房政策的年輕一族和部分為改善居住條件的二次置業者。 5．客戶家庭月收入情況 項 目 戶 數（戶） 占比（%） 金額（萬元） 6000元以上 1240 27.73% 27730 4500—6000元 1077 24.08% 24080 3000—4500元 984 22% 2XX XX元以下 647 14.47% 14470 XX—3000元 524 11.72% 11720 家庭月收入6000元以上的購房客戶居多，占比27.73%；家庭月收入4500至6000元的購房客戶居其次，占比24.08%；家庭月收入3000至4500元的購房客戶占比22%；家庭月收入XX元以下的購房客戶占比14.47%；家庭月收入XX至3000元的購房客戶占比11.72%。從總體情況來看，我行的貸款客戶家庭月收入較穩定，均具有一定的還款能力。 6．客戶貸款年限情況 項 目 戶 數（戶） 占比（%） 金額（萬元） 11—20年 2403 53.73% 53730 6—XX年 1557 34.82% 34820 5年以下 423 9.46% 9460 21至30年 89 1.99% 1990 從客戶貸款年限來看：貸款年限在11至20年（含）的購房客戶最多，占比53.73%；年限在6至XX年（含）的購房客戶居次位，占比34.82%,；貸款年限在5年以下（含）的購房客戶居第三，占比9.46%；年限21至30年的購房客戶，占比1.99%。從貸款年限的總體情況來看，購房客戶消費行為比較理性，並且普遍制定了比較長遠的還款計畫，有利於保證我分行信貸資產質量和風險的防範。並且可看出，這部分購房客戶短期投資行為比較少，購買自住型的客戶居多。 7．客戶選購的物業類型情況 項 目 戶 數（戶） 占比（%） 金額（萬元） 多層樓房 2481 55.48% 55480 小高層樓房 1587 35.49% 35490 商鋪 211 4.72% 4720 其他 125 2.79% 2790 別墅 68 1.52% 1520 從上表可以看出，選購多層樓房的客戶居多，占比55.48%，成為最受客戶歡迎的物業類型，這也是中山本地人比較喜歡的傳統的樓層建築；其次是小高層，占比35.49%，隨著人們消費觀念及樓盤開發檔次的提升，市民購房習慣也有向小高層轉移的傾向；選購商鋪的客戶居第三，占比4.72%，這類客戶群體主要是資金較充裕的投資型客戶，他們往往通過出租商鋪來收取租金，具有一定的還款來源，資信相對較好；選購別墅的客戶68戶，占比較低，為防範個人住房貸款所帶來的風險，我分行對別墅等較高檔的住宅有嚴格的審批條件，加上國家巨觀政策的有力調控，我們只對個別優質客戶提供差別化服務。 8．客戶選購戶型結構情況 項 目 戶 數（戶） 占比（%） 金額（萬元） 三房 3362 75.18% 75180 四房 409 9.15% 9150 二房 387 8.65% 8650 一房一廳 189 4.23% 4230 從上表可以看出，三房的戶型最受歡迎，占比高達75.18%，這部分客戶群體是以老少同堂合家居住的類型為主；其次是四房，占比9.15%；再次是二房戶型，占比8.65%，這部分客戶群體以準備組建家庭或新婚不久的年輕一族為主；一房一廳目前受到剛踏入社會，稍有積蓄的未婚一族的追捧，在未來幾年的房地產走勢預測中，該戶型房屋還將有進一步增加的可能。 9．客戶選擇房屋面積情況 面 積（平方米） 戶 數（戶） 占比（%） 金額（萬元） 80—100 1284 28.71% 2871 100—120 988 22.09% 22090 60—80 800 17.89% 17890 120—140 494 11.05% 11050 60以下 483 10.8% 10800 160以上 292 6.53% 6530 140—160 131 2.93% 2930 從上表可以看出：客戶選擇80至100平方的客戶最多，占比28.71%；100至120平方的客戶其次，占比22.09%；60至80平方的客戶居第三，占比17.89%；120至140平方的客戶居第四，占比11.05%;其餘所占的比例子均較低。由此可看出客戶普遍熱衷面積在100平方米左右的房屋。 10．客戶購房單價情況 項 目 戶 數（戶） 占比（%） 金額（萬元） 1500—XX元 1171 26.19% 26190 XX—2500元 1097 24.53% 24530 2500—3000元 712 15.92% 15920 1500元以下 702 15.70% 15700 3000—3500元 420 9.39% 9390 3500元以上 370 8.27% 8270 從上表可以看出：每平方米1500至XX元範圍的最受客戶歡迎，占比26.19%；XX至2500元範圍的居第二，占比24.53%；2500元至3000元範圍的居第三，占比15.92%；1500元以下的居第四，占比15.7%。由此可看出，中端房價區間和低端房價區間的房屋在客戶中比較受落，而高端區間的房屋受政策和自身經濟等因素的影響，購房者所占比例相對較低。 11．客戶購房總價情況 項 目 戶 數（戶） 占比（%） 金額（萬元） 15萬元以下 1752 39.18% 391180 15—25萬元 1311 29.32% 29320 25—30萬元 448 10.02% 10020 35—45萬元 369 8.25% 8250 30—35萬元&nbs
p;331 7.4% 7400 45萬元以上 261 5.83% 5830 從上表可以看出：房價在15萬元以下的占比39.18%，說明我分行按揭樓盤中低檔樓盤居多；房價在15至25萬元的占比29.32%；房價在25至30萬元的占比10.02%，15—35萬元屬於中檔樓盤，占比近40%；房價在35至45萬元的占比8.25%；30至35萬元的占比7.4%；45萬元以上的占比5.83%；房價在35萬元以上的占比合計為14.08%，這類樓盤屬於中等偏高樓盤，這類樓盤占比不高，也說明我分行按揭客戶群體中中高收入階層的客戶占比小。我分行按揭客戶較為接受的是房價在15至25萬元內的房屋。 12．結論 （1）我分行按揭業務貢獻度較大的是普通住宅，購房者以個體私營企業經營者以及普通職工居多，屬於大眾客戶，這部分客戶群體收入不穩定，資產風險相對較大，但自去年最高人民法院出台的司法解釋後，審批部門對這部分客戶的審批尺度明顯偏嚴。 （2）我分行客戶選擇住宅價格3000元/平方米以上的高檔住宅只占17%，房價在30萬元以上的客戶占比21%，房價在15萬元以下的占比39.18%，說明我分行拓展的樓盤中高檔樓盤比例不高，低檔樓盤居多，這與我分行一貫以來對高檔住宅樓盤有畏高心理有一定的關係。這無疑將一部分中高收入客戶群體阻檔在建行大門之外，將一部分低收入者引入大門。 （3）從客戶結構分析，我分行客戶群體以一般客戶居多，家庭月收入3000元以下的客戶占比27%，這些客戶偏重於普通住宅，中高端客戶和中高檔樓盤偏少。今後，我分行房地產金融業務的目標重點要轉移到拓展中高檔樓盤，並多發展中高檔客戶上來。 （4）按揭客戶中普通客戶多、中高端客戶少，低學歷客戶多、高素質客戶少不利於我分行相關業務、產品的發展。雖然發放個人住房按揭貸款時客戶經理習慣向房貸客戶行銷貸記卡或網上銀行，但這些普遍客戶、低學歷客戶的貸記卡使用率有多高，是否適用，消費額度有多大，每月扣款後的存摺沉澱資金有多大等等值得有關部門研究。 三、對策和建議 （一）調整信貸結構，優先支持重點。在品種方面，房地產開發貸款要優先支持重點客戶開發的優質住房樓盤，非住房類型房地產項目要嚴格控制；對於中檔樓盤，重點選擇地段好，樓盤適銷對路的發展商作為重點行銷對象；對於高檔樓盤，重點選擇富有特色的規模較大、樓盤知名度較高、發展商實力較強、開發類貸款所占比例較小的、對個貸業務影響較大的樓盤；對於高風險項目如樓價偏高，發展商信譽較差的樓盤，能退出的堅決實行退出政策，不能退出的在個貸方面限制其樓房的最高價格，避免發展商套取銀行信貸資金；對高層住宅、別墅、個人商用房貸款應嚴格貸款條件。在區域方面，目前市中心商品房供過於求，銷售難度增大，鎮區相對發展空間較大，樓房價格比市區相對較低，銷售前景好，貸款風險較小，新增貸款規模應重點向城郊和鎮區轉移，將各鎮區內優質中高檔樓盤和排名前幾位的房地產開發公司納入支行責任目標行銷範圍，加大對鎮區優質房地產客戶的拓展力度。在客戶選擇方面，對一般客戶原則上應審慎對待，對資金實力弱、開發規模小的客戶，應逐步退出開發貸款。 （二）加大重點客戶的行銷力度。我分行按揭樓盤缺少的是中高檔樓盤，全分行應提高行銷重點客戶重要性的認識，督促各支行和房信業務歸口管理部門儘快落實重點客戶管理制度，加強客戶經理配備並適當向房地產重點客戶傾斜。對不屬於我分行的優質客戶，各支行應組織力量加強對重點客戶行銷公關，主動上門與客戶建立聯繫，互通信息，交流感情，為客戶提供個性化的服務方案，以真情行動取得客戶的理解、信任和支持。對已是我分行現行的重點客戶，各行要切實提高服務質量，做好客戶關係維護工作。對於同業提供房地產開發貸款的客戶，要清楚認識，其實同業發放的房地產開發貸款的比例很小，我分行不能放棄爭取做個人住房按揭貸款的可能。 （三）加強風險控制，確保新發放貸款質量。新發放的房地產開發類貸款項目應當同時具備以下條件：一是必須擁有本期開發投資總額的40%的自有資金；二是必須“四證”齊全；三是地理位置優越，預測售價合理、有市場，銷售前景良好；四是主要管理人員有較豐富的房地產開發與管理經驗；五是能夠以土地或其它住房樓盤作抵押。同時應積極推行“貸款封閉”管理，加強貸款資金和銷售款的監督管理，防止資金被子挪作他用，以確保項目順利完成，銷售款如期回籠，按期歸還銀行貸款。個人住房按揭貸款方面，要切實落實不良貸款壓縮計畫，建立不良貸款回收責任制。要將壓縮不良貸款的指標分解落實到部門和個人，按績效掛鈎並進行考核，調動貸後管理人員催收不良貸款的積極性。同時要加大不良貸款的催收處置力度，要結合業務品種特點，積極探索不良貸款清收的有效措施和辦法，要逐戶逐筆摸清不良貸款情況，針對不同情況分別制定相應的“一戶一策”或“一戶多策”的壓縮盤活方案。 （四）進一步理順房地產業務管理架構，下放住房按揭辦理許可權，充實房地產信貸業務客戶經理隊伍。一是設立個貸專職審批人制度，提高效率，同時調整對審批人的考核、業務發展與風險控制並重。二是下放個人住房按揭貸款辦理許可權，大力發展個人住房貸款。隨著經濟的進一步發展，人民收入、生活水平的提高，追求高檔次生活的需求日趨明顯。目前，我分行鎮區可以辦理個人住房貸款的支行有古鎮、小欖、中山港、三鄉、坦洲支行、南頭支行，今後，要逐步向所有建行網點的鎮區支行開放辦理許可權，將各鎮區內有能力購買商品房的客戶引入建行，做客戶十幾二十年的夥伴關係。三是充實房地產信貸業務客戶經理，房地產金融業務中心從事對公信貸業務的客戶經理只有2名，要負責城區和鎮區多達四十多家開發商的貸後維護、管理和新樓盤的拓展工作，人手相對緊缺，未能為客戶提供更細緻、貼心的服務，建議市分行適當添加房地產金融中心客戶經理以便為客戶提供更全面的金融服務，或者將鎮區房地產開發企業的拓展和貸後維護管理交給當地鎮區支行。 （五）繼續以住房公積金爭辦為核心，積極承辦個人住房公積金貸款，全面發展委託性住房金融業務。密切關注和跟蹤當地公積金市場動向和政策變化，加強對住房公積金管理中心的行銷力度，配備專門客戶經理，規範和提升對住房公積金管理中心的金融服務，不斷提高金融服務質量和效率。在資源配置方面，加大對住房公積
金業務市場行銷及人力費用投入，充分利用我行在長期從事委託性業務的過程中建立的綜合優勢，爭取在歸集民營企業、三資企業、新設企業的職工公積金繳交方面占居較大的市場份額。 （六）梳理按揭貸款業務流程，加強業務標準化、規範化、簡單化管理，提高按揭業務辦理效率，切實為廣大客戶提供優質服務。建議相關業務部門在吸取同業先進做法的基礎上，結合我分行特徵有針對性地梳理業務流程，確實提高服務效率，同時在績效考核機制方面加大考核力度，提高客戶經理辦理業務的積極性。 （七）增加對提前還款收取違約金的契約條款，從制度上有效抑制提前還款。目前，我分行對出現的提前還款高峰，擬採取控制提前還款次數或提高首次提前還款已供款總額，來儘量控制提前還款的速度，減少對我分行業務的影響。但此舉並不能完全解決當前的問題，建議儘快制定一套切實可行的對提前還款客戶收取違約金的辦法，以緩解以後新增客戶的提前還款現象。 (八)加強房地產信息收集和研究。科學預測房地產需求，合理有效控制信貸規模。同時還要加強同業信息收集，收集同業的先進做法和發展動態。我們只有學習先進，才能趕超先進，熟悉同業發展動態、最新信息，才能有的放矢開展行銷工作。
調研報告格式
一、調研報告的含義
調研報告是針對某一現象、某一事件或某一問題進行深入細緻的調研，對獲得材料進行認真分析研究，發現本質特徵和基本規律之後寫成的書面報告。
調研報告既是認識客觀事物的手段，又是解決實際問題的起點，還是制定方針政策的依據，更是人們調研目的的通向社會效益的橋。
二、調研報告的特點
1.目標的針對性
針對某一情況、某一社會問題、某一成功經驗，引起了一定程度的注意，為了進一步得到它的詳情、真相，認識它的性質，才需要有人專門對它進行調研、研究，向有關機關提供報告。可見，調研報告是一種針對性很強的文體。
2.材料的翔實和典型性
調研報告首先體現在材料的真實可信上。即以事實為依據，用確鑿的證據、合理的判斷來說明問題。從大量的客觀存在事實中篩選出來的最能反映事物本質的具有代表性的。最能有力證明觀點和結論的事實。
3.表述的簡括性
調研報告是以敘述為主、議論為輔、敘議結合的文體。對基本事實和主要觀點的表述要簡潔而概況，即敘述事實、說明情況要簡單明了，分析、判斷、推理要合乎邏輯。
4.認識的規律性
調研報告確切地說應該叫調研研究報告，它的價值不僅在於調研和報告，更在於研究。研究的結果就是得出規律性的認識，並把這些規律性認識以書面的形式提供出來。
三、調研報告的類型。
(一)按照調研的範圍和內容劃分
1、綜合調研報告。這是圍繞某一地區、某一部門的重大事項，從多方面入手做普遍調研，然後進行分析、研究、綜合整理而成的書面材料。
2、專題報告。這是對某項工作、典型事件或某項業務做系列調研後寫出的書面材料。
(二)按照調研的作用劃分
1、反映社會情況的調研報告
這是針對一些社會情況所寫的調研報告。這裡所說的社會情況，主要是指社會風氣、百姓意願、婚戀、贍養、衣食住行等民眾生活各方面的基本情況。
這類調研報告雖不直接反映政治、經濟等重大問題，但百姓生活也是跟政治、經濟密切相關的。另外，這也是民眾最為關心的一些問題。
2、總結經驗的調研報告
這是為了反映調研對象某一方面成績或具有普遍性、代表性的個別事物，對指導面上的工作將產生參考和借鑑價值，為總結典型經驗而寫出來的書面材料。
3、揭露問題的調研報告
這是針對某一存在問題展開調研，以揭示這一問題的種種現象和深層原因為主要目的的調研報告。它的主要功能是揭露和批判，探究問題產生的原因，分析問題的癥結所在，提供解決問題的思路和方法。
4、推廣新生事物的調研報告：這是針對社會現實中某種新近產生或新近有了長足發展的事物而寫的調研報告。
在現實社會中，新生事物總是不斷湧現的。這些新生事物，究竟是顯示了社會發展的某種趨勢，有著光明的發展前景，還是曇花一現的偶然現象?對這些新生事物，究竟應該肯定，還是應該引起足夠的警惕?反映新生事物的調研報告的文體功能，就是全面的報導某一新生事物的背景、情況和特點，分析它的性質和意義，指出它的發展規律和前景。
5、昭示案件的調研報告
是指司法、檢查、紀檢、信訪等部門根據現實工作的需要或當事人的申訴或請求對某些歷史事件、歷史階段、歷史人物的史實疑案進行周密調研，進而披露真相，還之以本來面目二形成的書面材料。
6、探討研究性調研報告
針對現實管理中出現爭議和分歧而進行調研後寫出的書面材料。
四、調研報告的寫法
調研報告的寫法
從外部形式上看，調研報告由標題、前言、主體、結語四個部分組成。
(一) 標題
1.單標題
公式化寫法。
公式化寫法就是按照“調研對象+調研課題+文體名稱”的公式擬制標題。如《一個富裕居委會的財務調研》就是這樣的標題，其中“一個富裕居委會”是調研對象，“財務”是調研課題，“調研”顯示文體是調研報告。這樣寫的好處是要素清楚，讀者一看就知道這是寫的什麼單位，涉及的是哪些問題，文種也很明確。這樣寫的不足之處是太模式化，不夠新鮮活潑。
常規文章標題寫法。
具體方式靈活多樣。可以用問題作標題，如《兒童究竟需要什麼讀物?》。可以顯示作者自己的觀點，如《莘莘打工者，維權何其難》。可以直接敘述事實，如《三個孩子去蛇島》。可以用形象畫面暗示文章內容。
2.雙標題
雙標題由正副標題組成，其中正標題一般採用常規文章標題寫法，具體手段如上所述。副標題則採用公式化寫法，由調研對象、調研課題、文體名稱組成。如《明晰產權起風波——對太原市一集體企業被強行接管的調研》。
(二)前言
調研報告的前言一般要根據主體部分組織材料的結構順序來安排，常用的有以下幾種類型：
1.提要式
提要式就是把調研對象最主要的情況進行概括後寫在開頭，使讀者一入篇就對它的基本情況有一個大致的了解。
2.交代式
在開頭簡單地交代調研的目的、方法、時間、範圍、背景等，使讀者在入篇時就對調研的過程和基本情況有所了解。
這個開頭包括目的、方法、範圍和結論等幾個方面，總的來說屬於交代式的開頭。
3.問題式
在開頭提出問題來，引起讀者對調研課題的關注，促使讀者思考。這樣的開頭可以採用提問的方式引出問題，也可以直接將問題擺出來。又如前一段入筆先提問，後一段是採用敘述的方式直接暴露問題，都屬於問題式寫法。
(三)主體
前言之後、結語之前的文，都屬於主體。這部分的材料豐富、內容複雜，在寫作中最主要的問題是結構的安排。其主要結構形態有三種：
1.用觀點串聯材料
由幾個從不同方面表現基本觀點的層次組成主體，以基本觀點為中心線索將它們貫穿在一起。
例如1999年12月9日《人民日報》刊登的調研報告《按照市場經濟規律指導農民增收——山東省微山縣調研》的主體就是這樣的形態。它由四個部分構成：“抓住了規律就抓住了根本”，“把握市場需求，發揮自身優勢”，“圍繞市場競爭，加強聯合與協作”，“遵循價值規律，推進農業‘四化’”。這四個部分是由標題所顯示的基本觀點貫穿起來的。
2.以材料的性質歸類分層
課題比較單一，材料比較分散的調研報告，可採用這種結構形式。作者經分析、歸納之後，根據材料的不同性質，將它們梳理成幾種類型，每一個類型的材料集中在一起進行表達，形成一個層次。每個層次之前可以加小標題或序號，也可以不加。
例如1999年12月23日《人民日報》刊登的調研報告《不信民心喚不回——從寧鄉縣五個鄉鎮的變化看做好農村思想政治工作的重要性》，分別從原因、措施、啟示三個方面著眼，寫了三個大的層次。其中原因又概括為五條，啟示也概括為三條，又形成大層次下的若干小層次。
3.以調研過程的不同階段自然形成層次
事件單一、過程性強的調研報告，可採用這種結構形式。它實際上是以時間為線索來謀篇布局的，類似於記敘文的時間順序寫法。
例如1999年12月16日《人民日報》“記者調研”欄目發表的《暗訪北京站前發票非法交易》一文，分別寫了這樣幾層內容：12月6日15時35分，記者在北京站東側出站口遇到第一個賣發票的人;過馬路前，又遇到四五個賣發票的小伙子;過馬路後，被一個穿棕色皮衣的賣發票者攔住糾纏難以脫身;在站前丁路口東北側又遇到幾個賣發票的男女。這種有清晰過程的寫法，可以提高讀者的閱讀興趣。
注意：撰寫調研報告必須有觀點、有事實、有分析只有三種結合，才能寫好調研報告。一般寫：
1、反映社會情況的調研報告，其基本結構是：情況-結果-問題
2、介紹典型的經驗的調研報告，其基本結構是：情況-結果-問題
3、揭露問題的調研報告，其基本結構是：問題-原因-意見或建議
4、昭示案件的調研報告，其基本結構是：事件過程-事件處理結論-意見或建議
(四)結尾
調研報告常在結尾部分顯示作者的觀點，對主體部分的內容進行概括、升華，因此，它的結尾往往是比較重要的一個部分。常見的寫法有下述三種：
1.概括全文，明確主旨
在結束的時候將全文歸結到一個思想的立足點上，
2.指出問題，啟發思考
如果一些存在的問題還沒有引起人們的注意，如果限於各種因素的制約作者也不可能提出解決問題的辦法，那么，只要把問題指出來，引起有關方面的注意，或者啟發人們對這一問題的思考，也是很有價值的。
3.針對問題，提出建議
在揭示有關問題之後，對解決問題提供一些可行的建議。
調研報告格式範文
下文是關於大學生傳統民族節日意識的調研報告格式範文，內容如下：
關於大學生傳統民族節日意識的調研報告格式
前言
隨著時代的發展，中國與西方國家的交流日趨頻繁，中西方文化的差異也漸漸統一化，這就造成很多人淡化了中國傳統節日文化而注重外來節日，像2月14日的“西方情人節”、4月1日的“愚人節”、12月25日的“聖誕節”等西方國家節日在中國變得相當流行，而中國傳統的節日像農曆5月初5的“端午”等節日卻被我們中國人淡化了。就此問題，我對西安部分高校的部分在校大學生做了關於中國傳統民族節日意識的調研，現就調研報告結果做以下分析報告。
一. 調研報告之當代大學生對中國傳統節日的了解和重視程度
大部分大學生認為中國傳統節日是具有深遠意義的，是值得倡導並隆重舉行的，比如說“端午節”是紀念我們偉大的愛國英雄——屈原的;還有部分大學生認為對中國傳統節日的了解程度不是很高，不明白部分節日的意義，所以表示不是很提倡，有的人甚至表示對中國傳統節日都不是很了解，在調研中我發現很多人不能完全說出中國傳統節日有哪些，有些竟然表示不知道“端午節“這個節日。
二. 調研報告之當代大學生對西方國家節日的了解及重視程度
部分大學生認為要與西方國家“接軌”，要學習西方的先進科技及文化，就必須接受西方國家的文化及節日傳統;大多數人表示對於西方國家的節日既不能說完全摒棄，也不能說是完全不接受，中西方文化的交流和融合併不代表是否定某一方，而是兩者的融合，對於節日這一問題而言，他們表示可以接受，但不會去隆重慶祝，畢竟那是別人的節日。
三. 調研報告之大學生熱衷外國節日的主要原因
由於對我國文化、民族傳統知識的欠缺以及盲目從眾崇洋媚外的心理導致部分大學生對外國節日表現出“狂熱”的態度，中國文化博大精深，而當代大學生從小就被社會定位為為了考試而拚命學習的一類人，大部分時間都用來“鑽研”那些課本知識以應付考試，忽視了對中國傳統文化知識的了解，錯誤的認為科技、經濟等某方面優於中國的部分西方國家就是自己的偶像，從而導致崇洋媚外，熱衷於外國的文化教育及服飾等各種東西，當然西方國家的節日也成為他們青睞的對象。
四.調研報告之 調研中出現的令人“匪夷所思”的問題
在調研時與部分大學生的交流中，發現了極少部分大學生的一些令人無奈又“匪夷所思”的觀點。
1. 建議給中國傳統節日重新“易名”
極少部分大學生由於對西方國家的過度崇拜，竟然給部分中國傳統節日加上一個類似於西方節日名的名，比如“中國情人節”，更令人無語的是有人建議將“清明節”改名為“中國鬼節”。
2. 部分人表示“不承認”中國有些傳統節日
部分人認為當“節日”的概念被“假日”替換以後，是節日就應該有假期，可是中國的很多節日都沒有放假時間，這樣一來，他們覺得這些節日不能算是真正意義上的節日，從而忽視甚至不承認那是中國傳統節日。他們表示這樣的節日猶如“食而無味”，所以不願接受。
五. 調研報告之保護中國傳統節日文化遺產刻不容緩
在調研中，少量大學生對韓國申報端午祭為世界文化遺產的成功這一事件表示義憤填膺，他們認為中國人民應注重保護自己的文化遺產，對於XX年韓國申報中國的“端午節”為他們的節日這一事件，我們應該予以重視，對於這些非物質文化遺產，我們每箇中國人都應該去重視，保護中國傳統節日等非物質文化遺產刻不容緩。
六. 調研報告之結論與建議
通過該調研發現，當代大學生對中國傳統文化尤其是傳統節日的重視程度較為欠缺，這是由於對我國文化知識及傳統觀念的缺乏而導致的。我希望當代在校大學生能加強對我國傳統文化的學習了解，樹立良好的人生觀、價值觀，用行動去證明自己的愛國熱情。
農合行信貸人員的業務素質與各商業銀行相比相對偏低，他們只能論貸款而貸款，給客戶提供一些信息服務，與客戶有著深厚的感情，做一些保證貸款和抵押貸款業務，中間業務只做些代發工資業務，不懂的做一些配套業務，如外匯業務、票據業務、理財業務等，而且利率定價也做的較死板，滿足不了客戶的需求，這些新業務往往被商業銀行的業務人員提供了平台，因為農合行信貸人員對客戶信息靈、底子清，商業銀行的業務人員凡是農合行有信貸業務的客戶他們都會去做些新產品業務，風險小、回報率高、利潤豐厚。那么農合行的信貸業務人員對這塊肥肉為什麼不去吃呢？主要原因是農合行信貸業務人員的思想觀念和業務素質問題。
一、農合行信貸人員業務素質偏低的成因
1．思想觀念陳舊，只會做傳統業務。筆者從9月5日至12月20日實際80多個工作日，實地走訪了農合行的9家支行，對46位信貸人員（占該行全都信貸業務人員的19.7%）管轄的前十大戶、新增量的、租賃的、有不良記錄等情況的客戶進行財務狀態分析和到企業現場進行實地走訪調查，抽查的350家企業、383戶農戶，占46位貸款人員管轄企業客戶704家，農戶5472戶的50%和7%，實地走訪企業102家，農戶96戶，占抽查管轄客戶的27%，46位信貸人員共管轄貸款570552萬元，其中貼現業務16272萬元，占管轄貸款的2.85%，銀行承況匯票業務133946萬元，占管轄貸款的23%，開出保函業務730萬元，占管轄貸款的0.12%，國際結算量14479萬美元，占管轄貸款的2.5%，外匯存款82.4萬美元，占管轄貸款的0.01%，銀行卡累計發卡量67518張，卡中存款18706萬元,，占管轄貸款的3.3%，從上述數據表明，一些外匯業務、票據業務、信用卡等配套業務占比甚少。如我們調查的一家企業，在合行融資淨敞口人民幣5966萬元，美金400萬元，存單質押貸款450萬元執行基準利率，其他均實行執行利率上浮16%，融資額占該企業總融資資金的47%，而一家商業銀行貸款1500萬元，承兌1500萬元，用單位定期存單質押，保證金100%，執行利率上浮3.6%，顯然農合行在業務操作中配套業務和利率定價上遠遠不如其他商業銀行靈活。合行5月舉辦了產品行銷方案設計大賽，20篇作品進行了演講，其中只有7篇是目前現任信貸業務員崗人員的作品，顯然日前在崗的信貸業務員的在產品行銷上尚存在著一定的距離。
2．業務素質參差不齊，與管轄的信貸客戶需求不對稱。從抽查的信貸業務員中可分三個層面，一種是信貸員會調查、有溝通能力、交際能力，在一在有一定影響力的，信息也靈，但要這些信貸業務人員寫調查報告、貸後檢查報告、五級分類填寫、算算就麻煩了，只有一二張紙好寫，有的會寫而不願意寫怕麻煩，有的確實不會寫，這種表現主要是在農合行的老一批信貸員中。第二種是信貸員會寫的，但寫的調查報告等資料都是按照企業提供的報表、與企業老闆或財務人員交談而寫的，寫的調查報告與我們去實際調查起來有出入。提供的報表有虛假的也寫進去，資產不實的也寫進去，這種表現主要是新的近2年當上信貸員的業務人員，信息不夠靈，實地調查資格又嫩，有一種怕業務做不好的思想。第三種信貸員是極個別的，可以說要被淘汰的，不懂企業的行情、也不深入調查、也不與其他信貸員溝通的，也無新增客戶、連周轉貸款也調查不清楚，雖有經驗，但還是靠老經驗，得過且過，這種表現主要是存在於老一批信貸業務人員之中。但農合行極大多數的信貸人員綜合業務素質是好的和比較好的。
二、提高信貸人員業務素質的對策
1．要引導信貸業務人員轉變觀念，增強責任意識。信貸業務人員是農合行業務發展的主力軍，培養好一名合格的信貸業務員非3至5年不可，人力資源成本將不可估量，讓他們如何轉變觀念，增強責任意識，首先要從農合行的支行一把手抓起，引導和培養信貸業務人員，引導一批在地方上有一定影響力，有一定威信的老信貸人員，讓他們轉變觀念，在做好傳統業務的同時，為管轄的客戶做好相應的配套業務服務，增強他們的行銷能力；培養一批年青的信貸業務人員，從目前合行的現狀看，信貸業務人員只占了全體員工的16.6%，遠遠不適應業務發展與管理的要求，如我們調查的46位信貸業務人員，要管57億貸款，而且農戶數達5000多戶，一名信貸業務員既要做信用等級評定，又要做五級分類，還要辦理日常業務，更要去拓展新的客戶，如何去管理好老客戶呢？有的信貸業務人員連一年走一邊老客戶的時間都沒有，全憑客戶上門辦理業務了解情況了事，急需培養一批具有一定知識學歷、有行銷潛力的年青員工充足到信貸業務員隊伍，培訓他們與客戶和農民兄弟建立深厚的感情的農合行的傳統優勢，樹立起責任意識，那么農合行的業務陣地不會丟，農合行才能得到長足的發展。
2、要加強對信貸業務人員的培訓。按照上面信貸業務人員存在的三種表現，對信貸業務人員一年至少全面培訓1次以上，並且平時要不斷地開展一些以會代訓活動，一是對信貸業務所有下發的檔案都要給他們認真地學習，使他們了解國家巨觀經濟形勢在各個時期的變化，才能使他們在微觀上或在具體操作明確那些是支持的對象、那些是控制壓縮的範圍，心中有數才能有的放矢做好業務，另外可分不同層次進行培訓，一批要培訓他們操作性的東西，寫調查報告的格式、五級分類的操作程式等內容，那么他調查了解掌握的情況好寫進去，比較規範。另一批要培訓他們如何會算賬，如何去實地調查，如何去與企業老總、財務人員溝通。實實在在寫好調查報告等做好信貸工作。培訓以後要考試，考試要考實實在在的東面，如現金流量的測算、五級分類四大因素的分析、如何去實地調查，調查些怎么？如何去與客戶溝通，培訓一些溝通技巧，更重要的還是要培訓一些新業務知識，如外匯業務，農合行信貸業務人員從目前情況分析，能做外匯業務的信貸人員寥寥無幾，迫切需要培訓與培養。對考不及格，請他們離開信貸業務崗位，現在農合行的信貸業務員好象是終身制，一到了這個崗位，只要不犯原則性的錯誤，不管能力強的弱的一乾就是到到崗年齡，要實行推出與升遷制，對做的好的信貸業務人員，要給予一定的許可權實行授權，對得過且過的信貸業務人員，實行推出機制，讓有知識水平、業務能力和行銷潛力的年青員工來鍛鍊培訓，把信貸業務人員這隻隊伍培訓好，我們農合行才有希望，才能得到長足的發展。
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