赴美遠程教育考察報告
經省教育廳批准，安徽電大系統赴美教育考察團於今年1月底至2月上旬對美國加州大學成教院（河岸分校）、哥倫比亞大學、史丹福大學進行參觀考察。考察的重點是加州大學河岸分校的遠程教學。副院長希拉女士帶領我們實地考察了該校的教學設施、網路教室、雙向視頻教室、自主學習室，觀摩了教師上課情況，並就加州大學與安徽電大系統合作辦學的意向進行了有效的磋商。現將有關情況歸納如下。
一、辦學基本情況
1、師生規模。該院現有專職教職工90多人，在冊學生4萬多人。學院是開放式的，占地面積較不大。學生學習也是自由開放式的。學習環境很好，該院的師資主要依靠加州大學，也聘請其它有實際經驗的老師，教育管理專業較大，有學員1.5萬人，教育對象都是大學後的職業培訓。各種年齡層次的學生都有。隨著中國經濟發展和對外影響越來越大，漢語言專業在美很流行。該院的不少教師都想學漢語或正在進修漢語，有不少人能用漢語同我們打招呼、問好！
2、辦學理念。倡導終身教育，盡力為各類人員提供繼續教育項目。他們認為，只有提供給社會需要的大量優質教育項目，學校才能得到發展。
3、開設專業。涉及社會科學、自然科學、法學、醫學、教育管理科學、國防軍事等各種領域。其中教育系統就有19種培訓項目，7種教師資格認證。比較突出的教育項目有：
1）教育設施規劃培訓項目。主要培訓校園規劃、設計、建設等知識和能力。
2）教育財政管理官員培訓項目。
3）教育心理測量與成長規劃項目，根據心理測量的結果，提前規劃設計教育計畫和方法，做到有針對性，分層次教育，該項目曾在中國介紹，很受歡迎。
4）教育技術項目。
5）法學護理項目。美國規定每家醫院必須配備1—2名懂得刑事法律的護士，以鑑別病人是否受到過人身傷害。
6）計算機技術及廣播人才、電視人才等。
7）市場行銷及經濟類項目。
8）草坪培植與整修專門人才項目。
4、教育手段。充分利用網路遠程教育，利用雙向視頻會議系統，進行互動式教學；開闢自主學習空間和環境，學生在自由寬鬆的條件下交流討論；網上學習、作業，網上討論等。
5、教學資源豐富。網上為學生提供各種豐富的學習資源，同時，根據實際編寫教材，由自己出版。
6、考試方法。不是考學生有多少書本知識，而是考察實際套用知識和能力。多數是網上考試，要求搞出一個××設計方案。也有面試，學生較分散、較遠，須面試和答考卷的，委託學生所在地的高校代理集中考試。
7、重視合作辦學。
1）已在北京建分校，即將掛牌。
2）與美軍隊合作，利用軍隊廣播中心開展遠程教學。
3）與其它高校及企業合作辦學。
二、辦學的主要特點
1、把考試項目設計作為學校發展的根本和基礎。該院認為，應十分重視開拓設計實用而又是社會所需的教育培訓項目。如，草坪培植專業，教育財政管理官員培訓項目、市場行銷項目等。
另外，他們還特別重視開拓新的培訓項目，而且是其它高校所沒有的，不少項目在全美甚至世界上都是唯一的教育項目，這些專業雖然學校所在地生源有限，但因為是獨特的，外地、外國都來選學，既能保證生源，又有社會知名度。
2、設立自主學習室。學習室寬敞舒適。類似茶坊式、咖啡屋。配備大量書籍、計算機等，學習環境和條件很好。
3、採用符合成人教育實際的考試評價方法。重視創新思維和動手能力，不搞死記硬背，採用網上考試。
4、重視合作辦學。專設國際事務部，為軍隊培訓人才。
三、對電大辦學的啟示
1、努力開拓非學歷教育的空間。隨著社會經濟的發展，人們對學歷後教育培訓需求量增大，會有較大的發展空間。電大應在終身教育體系方面，走在前面，搶占先機，形成自己的優勢和特色，才能發展。
2、要探索考試改革。應主要考察學生的運用知識能力和實際動手能力。
3、無論學歷教育還是非學歷教育，都應不斷開拓新的專業和項目，並重視資源建設和整合，形成自己的特色。
4、加強合作辦學，利用我們的優勢加強同普通高校的合作和國外高校的合作。加州大學對我們電大產生濃厚的興趣，磋商了合作意向。我們可以引進他們的教師開展培訓和其它實用項目。同時，我們可以為對方搞漢語教育培訓（現在漢語在國際上實用價值越來越高）。也可交流師資，他們派老師教英語，我們派老師教漢語，互派訪問學者等。還可互派留學生
5、電大的校名容易引起誤解，人家以為是廣播電視的或者是電機的，解釋了半天才搞清楚。我們所到之處大力宣傳電大，解釋電大。似應改為“開放大學”或“網路遠程教育大學”等。
赴美食品質量安全監管參觀考察報告
編者按：10月3日至10月23日，省局組織了"赴美食品質量安全監管參觀考察團"，該團一行9人，在外停留21天，與美國政府相關單位就食品質量安全法規、食品質量安全監管及食品加工業質量安全監管體系等方面進行了廣泛交流，圓滿完成了考察任務。以下是該團團員，楚雄州質量技術監督局黨組成員、紀檢組長黃昆同志寫的一篇考察報告。
省局組織人事處：
10月3日至23日，在省局黨組和州局黨組的關懷支持下，我有幸參加了"中國雲南食品質量安全監管代表團"赴美國參觀考察。在美國期間，我們參觀了著名的二戰遺址珍珠港，觀看了日本偷襲珍珠港的紀錄片；世貿大廈遺址、聯合國總部、白宮、國會大廈、太空博物館、林肯紀念堂、傑佛遜紀念堂、奧斯卡領獎中心、好萊塢明星大道等地方。美國加州大學教授（Amin）給我們講解了美國國情，美中協會組織我們考察訪問了美國舊金山著名食品加工廠（Sugar Bowl Bakerv’s），現場參觀了生產工藝及管理過程；考察訪問了美國聯邦食品安全檢查局，並對食品監管的法律法規等進行了座談。通過這次的參觀考察，開闊了視野，增長了知識，更深刻的理解了鄧小平"發展才是硬道理"這句話的深刻意義。讀千日書，不如行萬里路。
一、所見所聞
在美國參觀期間，時間安排得很緊湊，有時整天坐飛機在天上飛，有時又坐車整天在高速路上跑，天天早出晚歸；有的時候剛下飛機還沒住下，就開始安排參觀；對我們坐慣了辦公室的人來說，感受到了快節奏生活的壓力。語言障礙，生活習俗不同，給參觀考察帶來了一些困難，我非常珍惜這次來之不易的考察機會，儘管每天非常累，回旅館很晚，我還是每天堅持記日記，儘量把當天看到的東西記下來，準備回來再看些資料慢慢消化。
（一）美國的愛國主義教育搞得非常認真
美國是世界經濟頭號強國，具有高度發達的現代市場經濟，是世界上最多的一個移民國家。每天都有數以萬計不同膚色，不同文化的人，因為不同的理由湧入美國。美國對外來各色人種包容性強，經濟上的優勢以及低失業率是美國吸引移民的主要原因，而大批高素質的移民又成為美國發展的強大動力之一。民富國強，美國政府十分重視愛國主義，而且潛移默化。
在著名的二戰遺址珍珠港，美國政府花巨資在被日本炸沉的"亞歷山號"軍艦水面上建起了紀念碑，免費讓遊人坐船參觀，並可以觀看到當時日本偷襲珍珠港時的真實錄像紀錄片，聽到"亞歷山號"被炸沉的聲音。許多美國老兵自願到此地為遊人簽名、合影，激發遊人對戰爭的憎恨，熱愛和平。據說每天到這裡參觀的數以萬計人中，日本人不敢到此參觀，怕被激怒的人揍。
在華盛頓傑佛遜紀念堂，我們看到一批批國小生蹲爬在紀念堂地板上，認真抄寫托馬斯.傑佛遜1776年受命起草的《獨立宣言》，《獨立宣言》是一篇反抗殖民統治，爭取民族獨立的戰鬥檄文，以人生平等，政府應該維護人民的合法權利這一觀點出發，宣言歷數了英國殖民政府在北美所實現的罪惡統治，指出其所作所為與保護人民的權利背道而馳。組織國小生就地抄寫這篇愛國文章，其教育意義深刻。
在著名的迪斯尼公園，構思巧妙的"昨天"、"今天"、"明天"，獨具匠心，使參觀的人回顧了人類歷史的發展過程，感受到今天和平幸福生活的美好。同時，更領會到明天高科技的飛躍，信息、宇宙空間、生物科技對人類生產技術的挑戰。
（二）美國食品安全監管注重抓生產源頭
"為什麼要讓食品發生事故呢？"這是我們在與美國聯邦食品安全檢查局座談時，我們提出若發生食品質量問題如何處理時，對方的反問。
在美國舊金山，我們考察參觀了著名的食品工廠（Sugar Bowl Bakery），該廠生產的食品麵包供舊金山地區80%的旅館、酒店使用，在我國珠海也有分廠，年產值近8000萬美元，機械化使用程度較高。我們從該廠的工藝過程、設備管理、出廠檢驗、包裝等過程進行了實地參觀考察。給我們最大的感覺就是嚴格生產、嚴格管理、嚴格控制。"請不要走進開動的設備，以防你會受到傷害"。"請不要帶手錶，以防手錶掉入食物中，造成危害"。嚴密的消毒，嚴密的預防措施，不管從原料的採購到使用，以及計量檢測、特種設備管理、產品包裝及檢驗，ISO9000質量管理體系真正發揮著作用，任何管理都是為了生產合格產品，沒有空洞的宣傳。
美國的食品安全由六個部門來進行監管，衛生部門的監管設食品藥品安全管理局，疾病預防控制中心局；農業部門監管主要負責畜、禽、蛋食品監管，設食品公共安全調查局、食品安全檢查局、進出口食品安全檢查局；以及單獨設立的美國聯邦環境保護局。和我們座談的美國聯邦食品安全檢查局，是專管畜、禽、蛋食品安全檢查的部門，該部門有兩個職能：1、保護消費者利益和平衡工廠利益；2、強制執行法律規定。監督檢查不收檢驗費，費用全部由政府承擔，監督檢查人員實行區域劃片監控，隨時明察暗訪深入飼養場和宰殺場檢查，發現問題，及時指出，責令限期整改，如果發現食品有質量問題，工廠將負責將食品收回消除危害。美國聯邦食品安全檢查局對檢驗人員規定非常嚴格，檢驗人員只要到被檢查部門喝過一杯咖啡，將會被清除出調查檢驗隊伍，因為將會被懷疑有不公正。當我們問其若在當地發生食品質量安全事故如何處理時，固執的美國官員連答："No"，認為是不可能的，有法律規定，不能讓它發生。因為每個細節，包括餵養、宰殺都監管了，是不會發生，也不能發生食品安全事故的。使我們真正感受到了美國官員監管到位，忠於職守。
（三）中國產品在美國超市到處可見
在國內，我一直聽說中國的產品上不了美國的超市。而我們在美國從西到東，從南到北，凡進美國超市時，都有我們國家的產品，尤其紡織品和玩具。連美國的景點"自由女神"雕塑像、"珍珠港"，"尼加拉大瀑布"等小紀念品，都寫著中國製造。我們在購買小紀念品時，都注意看是不是國產貨，以免"出口轉內銷"。最有趣的是，10月19日，在我們考察訪問美國聯邦食品安全檢查局結束時，該局送給我們考察人員的每人一塊小蛋糕（小玩具）也是中國產品，局長幽默的說："中國產品占據了美國很大市場，我們生活都在使用中國產品。送你們的這塊蛋糕也是中國生產的"。翻譯人員講完後我們認真一看，逼真的小蛋糕上寫著（USDA）美國聯邦食品安全檢查局的縮寫及網址，下面顯目的標著"Mide in china"，使我們由衷的感到驕傲。在美國市場上，幾乎看不到中國商品的廣告或文宣傳，但中國製造的很多商品已經進入了美國中檔，甚至高檔市場，如服裝、運動鞋、電腦硬體、彩電、電冰櫃等。
二、收穫、啟示
美國是一個美麗、富饒，最適合人居住的國家，樹木蔥蔥，環境優良。到處是汽車，到處是高速公路，人和動物和諧相處；公共場所人們自覺排隊，行人過馬路車輛主動禮讓。美國民族是一個優秀的民族，極其富有和強大。由於社會制度不同，生活方式不同，我們的思維不自覺地被自己的社會存在所局限，被自己的文化傳統所限制，就像人類的思維無法擺脫人類自身存在的局限一樣，很難真正理解不同的文化背景，社會制度、歷史傳統和民族性格習慣所帶來的差異。當我們走出國門走出自己的社會，見到另一個不同的社會時，有可能領悟自己某些方面的局限。它山之石，可以攻玉。對我們抓好食品安全監管是大有益處的。
啟示一：產品質量是生產出來的，不是檢驗出來的。這個結論我們在推行全面質量管理，以及宣傳質量管理標準體系時都不是什麼新內容。在考察美國食品生產企業，感覺這個樸實的道理在美國生產企業已深深的紮根，為了生產合格產品，ISO9000質量管理標準在各工序都嚴格貫徹執行。"該說的已經說到，說到的已經做到"。政府巨觀監管比起生產企業自己監管不是那么有力。企業質量管理在市場經濟的壓力下已完全形成了自我生存發展需要的必然措施。由此聯想到我們的部分企業對全面質量管理，ISO9000質量管理標準執行的差距，"該說的已經說到，說到的沒有做到"。產品質量管理不注重全過程的質量管理，而過分強調產品質量出廠檢驗，方法上實際還推行著已開發國家工業生產四十年代的"檢驗方法"階段，既使進行了質量管理體系認證，也沒有認真施行，名不符實。帶來的後果，檢驗產品質量不穩定。管理方法的滯後，必然導致質量差距。
啟示二：要在全社會普及質量意識。產品質量，代表一個地區，一個國家的形象。在美國市場上是難以見到假冒偽劣商品的，尤其藥品和食品，幾乎沒有假冒。在我們和美國食品工廠和聯邦政府監管部門接觸時，感覺質量意識比較強，消費者對商品比較信任，企業法人認為自己的產品質量不好，企業會失去信譽關門，還會受到法律的嚴厲制裁；政府官員認為不能讓不合格產品形成後流入市場，在生產過程中就要嚴格監控。我們現在的差距是消費者對市場上的商品不信任。從源頭抓質量，我們應該引導企業從生產過程全面注重質量管理，牢固樹立以質取勝，走質量效益型道路；對屢教不改的，要發揮新聞曝光的作用，引導消費者加強自我保護意識，使不合格產品失去市場。在全社會普及質量意識，是一個系統工程，要注重在實效上下功夫。
啟示三：監管部門真正成為企業信任的夥伴。當我們對美國食品生產企業提出你們政府部門如何來進行監管時，管理人員很自然的回答，"他們會常來，他們也會為我們生產、設備提一些意見，我們修改完善後他們又來檢查，對我們生產是有益處的"。問其處罰過沒有，回答"不可能。他們很懂，很公正"。美國的食品生產企業也實行生產許可證制度，由聯邦政府計畫部門來頒發，小型的食品加工企業會掛靠大企業來生產，生產企業與監管部門關係很融洽，都知道法律的約束規定。也使我想到，我們質量技術監督部門長期跟企業打交道，許多同志不懂企業管理，有時到企業檢查時常說外行話，擺出一付執法檢查的架勢，與企業成了貓鼠關係。要從源頭抓質量，我們的人也要學會企業管理。
啟示四：牢固樹立誠信意識。美國人非常重視的一種個人品質就是誠實。美國是一個高度守信的國家，任何一個人在任何社會交往中，可以做錯事，但不能不誠實。在美國，汽車加油、停車憑信用卡消費，沒有專人守候；住旅館你走時不會有服務員來檢查清點房間後才準你走，旅館房間門的刷卡你喜歡可以帶走作紀念；在商店購買東西不會有人懷疑你使用假幣，進超市我們背著包也不會有人盯梢，有時選到了東西為付費還到處找服務員。由此，我感覺我們國家現在提出構建和諧社會，倡導誠實守信何等的重要。在人們生活水平提高以後，物質文明建設和精神文明建設是相輔相成的，若不注重誠信建設，人與人之間缺少相互信任，一個單位、一個國家、一個社會和諧就會成為空話。我們必須從小事做起，從自己做起，教育家庭，教育子女，誠實守信，推動整個社會誠實守信。
在美國，由於"9.11"恐怖事件的發生，到處防範嚴密。我們進機場候機室和參觀大型社會參所，都必須脫外衣、鞋子、皮帶進行嚴格檢查，到處草木皆兵。在美國參觀考察期間，我和團里的同志們一道，遵守了出國紀律。每當我們公務活動參觀座談結束時，我們都給對方贈送一面"中華人民共和國雲南省食品質量監管赴美代表團"致謝小旗幟，對方非常珍惜，我趁此機會給對方每個官員贈送一個彝族小荷包，並告知這是我們彝族姑娘親手刺繡的吉祥物，戴上會健康幸福，他們驚喜地拿出自己的相機，戴上彝族荷包，手拿我們贈送的小旗與我們合影留念。
通過21天的出國考察，我們完成了考察任務。達到了開闊視野，增加知識的目的。我一定不辜負黨組織的培養期望，在今後工作中努力結合實際運用。
赴美高層樓宇設備管理考察報告
應美國世邦魏理士物業管理公司的邀請，中國物業管理協會以田在瑋副會長為團長的赴美高層樓宇設備管理考察團一行10人，於12月11日—23日對美國物業管理及高層樓宇設備管理現狀進行了認真考察，現將考察情況報告如下：
一、美國物業管理的現狀
美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。
1、在美國，物業管理作為社會管理事務，主要由業主和企業及行業協會負責，政府基本不予干涉。小政府，大社會，能夠由市場來做或依靠民眾自主自律能夠解決的問題，政府均不予過多過問，所謂“民有、民治、民享”是也。儘管美國物業管理有效地承擔和履行了服務社會的職能，但這並不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業管理的管理部門，政府的作用是立法和司法。日常的行業管理，主要由一個叫物業管理研究院的機構負責。美國物業管理研究院（IREN）總部位於芝加哥，成立於1934年，是美國房地產商協會的一個下屬機構，是一個非政府機構和非盈利性組織，其主要職責是：（1）培養物業管理職業隊伍，包括培訓和鑑定從業人員的資格，頒發註冊物業經理（CPM）、註冊住房經理（ARM）證書；（2）制定和執行物業管理行業標準、道德規範，推廣新技術、新工藝，維護行業的社會價值；（3）協助政府部門起草法律，法規；（4）推介並帶領會員向海外開拓市場。
美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營於一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設定。
理事會
執行委員會
常務委員會：
職責：審計、預算、規劃
條例、規定、
道德規範和紀律
道德規範問題聽證和風紀股長會
執行委員會
公共住房道德規範和執行委員會
地方分部活動部：
職責：分部活動
ARM部：
職責：ARM服務
法律事務部：
職責：全國聯邦住房聯絡
各地聯邦住房聯
公平住房和平等機會
聯邦立法
州和市政事務
服務部：
職責：全國物業經理諮詢
物業經理計算機和技術
收/支分
風險管
聯絡部：
職責：物業管理雜誌社
行銷/公共關係
出版
會員註冊部
職責：AMO
AMO資歷評估分會
AMO保險分會
CPM會員標準
高級CPM會員標準
管理計畫
會員發展、少數民族
教育培訓部：
職責：成人教育
CPM會員資格培訓
教育政策
師資
課程內容委員會
2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：CPM，註冊物業經理（Certified Property Manager）；ARM，註冊住房經理（Accredited Residential Manager）；AMO，註冊物業公司（Accredited Management rganization）。還有一種過度性的叫CPM Candidate，是成為註冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規範，使上述資格，特別是註冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了註冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。
3、成為CPM的職業要求
申請人向IREM提出申請，取得預備CPM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少於五年。
申請人取得預備資格後，需按照IREM設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。
IREM課程：30分必修分，多達100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計畫。
CPM證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。
管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。
道德規範：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記並嚴格遵守CPM職責道德規範。
經歷：60分必修分，多達100分選修分。從事物業管理每一個月算一分，因此，60分意味著5年的預備期。但是，如果申請人在提出申請前曾經在一個CPM指導下從事物業管理，或已經是ARM，那么，這些經歷也可算分。對經歷，IREM還有具體規定：如管理住房，則一處不少於300單元、或2處不少於200單元、或5處不少於100單元；如管理辦公樓，則一處不少於12萬呎、或2處不少於8萬呎；如管理工業用房，則一處或多處不少於20萬呎。
正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。
其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。IREM承認其他15個房地產協會提供的課程。IREM在培訓手冊中均有列明。
其他要求：經IREM地方分部批准；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守CPM的職責道德規範；經IREM理事會批准。
4、美國物業管理隊伍的基本情況
全美國目前只有CPM9500多人、AMO363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在IREM的長期有計畫的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點：
身份高：全國只有CMP9500多人，AMO363家，從申請到成為成員，有一套嚴格規定。因而也只有較高學歷、堅持執著的人能成為註冊物業經理，具有高等教育的人員達94.1%。一旦成為註冊物業經理，則進入高收入階層，促使CPM珍惜職業、珍惜榮譽。1998年註冊物業經理的平均年收入達86362美元，而位於洛杉磯地區的MONTEREYPARK市的平均家庭年收入才32605美元！
專業分工：公司多以CPM為核心，其他人員圍繞CPM工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為CPM，同時擁有代理、開發、建築等資質，主要負責對外開拓、制定發展計畫、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙於電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯繫、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。
注重經營的綜合服務：一是CPM的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，代理、諮詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅並重；三是組織類型上，CPM除主要在物業管理公司外，在地產開發、建築、投資信託、銀行等行業中均有分布。
5、美國物業管理的內容
（1）首要任務是物業經營。美國物業管理的首要任務是將物業經營好。因此在IREM的培訓中，總是將物業的促銷與租賃放在重要位置。CPM有22.1%的時間用在了經營方面，有40%的收入來自於物業管理以外的經營活動。物業管理人員更注意的是房地產市場的變化，如何使自己所管的物業保持競爭力，保持高出售率/出租率。及時收取物業經營所得，在租戶可能逃租時採取果斷的措施減少業主的損失；降低經營成本，通過批量購買、固定服務渠道、適時付款等取得一切可能的優惠，減少顧客的成本。
（2）日常維修保養——依靠專業公司。對於物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由於社會分工的發達，大多數物業管理公司本身並不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。
（3）保全服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保全。基本原因有三：一是保全人工費昂貴；二是有保全反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保全的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。
（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。
二、美國高層樓宇設備管理的特點
1、採用高端技術，保持樓宇管理的先進性。美國是世界上科學技術最為發達的國家，這也反映在他們對高層樓宇設備的配置要求上。我們在洛杉磯參觀了由美國世邦魏理士物業公司管理的智慧型大廈6500Wilshire Boulevard大廈。該大廈23層高，總面積435，039平方英尺（40416平方米），位於洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業界的標誌性建築，由貝聿銘設計。自大廈可遠望太平洋海岸、世紀城、好萊塢山及洛杉磯市區。大廈連續三年獲得國際建築業主及經理協會（BOMA）年度最佳大廈的稱號並成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈採用了先進的保全監控系統，免除了人力巡視。大廈空調系統採用美國Auto-Matrix企業的超級終端計算機控制軟體系統進行能源管理。該大廈的溫控可由工程師利用一部攜帶型計算機進入超級終端系統，隨時隨地（特別是在下班時）對空調系統運行進行調整。
2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 Wilshire Boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。
3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔淨無塵，油漆一新，其乾淨程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程式，規範嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。
三、本次赴美考察對我國物業管理髮展的幾點啟示
1、美國的物業管理注重物業經營服務，物業管理的內涵較廣。除以物業管理為主外，涉及中介代理、諮詢評估、出租出售、開發銷售等房地產行業多個領域，這與目前我國物業管理企業大多單純從事簡單的物業管理基本業務內容狀況形成很大反差。注重物業經營，一方面擴大了物業管理的領域，通過多樣化經營擴展利潤空間，規避行業風險。美國的物業管理企業有40%的收入來自於物業管理以外的經營活動，這對我國目前利潤水平過低，經營管理舉步維艱的物業管理企業不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產行業業務內容，可以有效地提高物業管理隊伍的整體素質，轉變物業管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業管理人員素質高、幹勁足，職責滿意度高，94%的物業管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業管理從業人員的素質與水平，就要提高行業的吸引力，擴展行業的利潤空間和業務空間，涉足房地產高端業務內容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。
2、美國高度職業化的物業管理隊伍，保證了美國的物業管理能夠保持在較高水平上。參觀學習中，給我們很深印象的是，美國職業化的物業管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經濟價值的註冊資格，有很強的長期甚至終身從事物業管理的願望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻在物業管理這一社會服務事業，這即保證了他們自己的較高社會地位和經濟收入，也保證了美國物業管理的世界級水準。從物業管理行業來說，高度職業化，嚴格註冊資格的篩選程式，限制註冊人數（全美僅有9500人），都保證了註冊物業經理等資格的整體質量與素質，提高了美國物業管理研究院在全美物業管理行業的地位與信譽，使資格註冊這一行業管理手段步入良性循環軌道。我們認為，美國的職業化專業管理隊伍建設經驗值得我們學習與借鑑。
3、注重環保與節能，是此次赴美考察中感到的重要特點。在參觀考察6500 Wilshire Boulevard大廈中看到，大廈的業主與管理者對環保節能有明確的目標與計畫，業主肯下功夫，肯花價錢投入大量資金用於大廈節能改造，自1994年至逐年投入資金進行各項改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地達到了節能降耗的目的。美國環保署對物業管理中的節能活動給予推動，每年評定“能源之星”項目，對節能顯著者予以表彰。我國已提出建設節約型社會，全國各行各業建設節約型企業、機關、單位的活動也都在開展。節約型建設主要是能源的降低，物業管理行業也應開展建設節約型小區、大廈的活動，把環保節能列入物業管理考核的重要內容。
考察團成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平
執筆：曹學昌
赴美企業標準化考察報告
經國家標準化管理委員會批准，中國標準化協會赴美企業標準化考察團一行18人，於9月1日至9月16日在美國洛杉磯、華盛頓、紐約、舊金山等城市，對美國企業標準化進行了為期十五天的考察學習。
一、考察主要內容：
1.參加洛杉磯加州州立大學的"美國標準化管理"的研討講座，涉及內容有：
(1) 美國的標準化管理
(2) 美國的企業標準化現狀
(3) 美國聯邦和州有關標準化的法規
(4) 美國有關標準化的政府機構
2.參觀、訪問洛杉磯加州州立大學
3.參觀、訪問舊金山矽谷英特爾公司
二、主要收穫：
1.對美國目前標準化體系和未來發展有了概括的了解和認識概括為：推薦性標準越來越多的取代政府的技術法律法規；標準化體系的作用越來越大與標準有關的各利益方均積極加入和參與標準的制修訂工作過程；標準程式不斷改進充分利用現代信息技術手段提高標準化制修訂速度；美國標準將越來越多的成為國際標準；
2.對美國目前的推薦性標準體系有了初步了解，推薦性標準的特點是：公開性、利益平衡性、工作目標的一致性。
3.美國認證機構和標準化程式有了大致的了解和認識從美國UL認證機構的介紹了解到，美國認證機構是屬於非贏利性的，認證的核心內容是對產品及生產過程的認證和標準化程式的建立。同時認證機構對獲得認證的產品進行監督。
4.美國量管理有了大致了解
美國當前實行的是全面質量管理制度，常用的方法包括：顧客需要，市場調查，產品設計，物質供應，行銷服務等。
三、幾點啟發
1.我國應借鑑西方已開發國家的成熟經驗，調整改善我國目前國家標準的屬性機構，達到絕大部分國家標準為推薦行這一目標。目前我國先行的2萬項國家標準中有3000項為強制性，比率仍過高。
2.我國目前的認證機構屬於經營性，以贏利為目的，這使其認證的公證性大打折扣。
3.我國目前的標準制修訂周期長，速度慢，不適應科學技術和經濟、社會的發展速度。應儘快通過改革先行的標準制修訂工作體制、機制和採用先進的信息化技術手段。
四、感 觸
1.美國社會的法制較健全，人們的法律意識強，守法首規的自覺性強以市內交通為例交通違章少，禮讓行人因此，每年的交通事故和死亡人數比我國低得多。
2.政府和國民都十分重視保護環境和自然生態。美國得法律、法規對環境問題規定都極為嚴格，國民自覺遵守環保意識強，公共場所都遵守各項規定，城市和海濱藍天白雲，空氣清潔，草地和樹木覆蓋率高。
3.立法、管理和監督以人為本。美國社會重視人文思想和人的權益，以政府對產品的監督為例，重點是看是否對人身健康和人身安全有害。
4.在美國的十幾天裡對自己感受最深的講文明、講禮貌、遵法守規守紀，物質文明與精神文明的協調一致，留下了深刻印象。
張 珍 東
10月10日
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