風靡一時的“富爸爸”系列叢書不知在全球製造了多少個“富爸爸”，本文的主人公劉建平或許就算得上一個。
三年前，他寧願放棄跨國公司的高薪而去選擇一條看似虛無的“財務自由”之路，對於這個“不可思議的選擇”，他出人意料地坦然。有意思的是，他幾乎是教條般地嚴格按照“富爸爸”理論指導，遵循著“分散投資”、“重視現金流”、“房地產是強有力的投資工具”等理念，把自己在國外打工賺回的210萬元資金按比例分配到房地產、股票、外匯、實業等理財領域。
短短三年，奇蹟出現了，一個典型的上海“富爸爸”誕生在黃浦江畔。劉建平的個人資產一躍而至如今的近千萬元，尤其是被“富爸爸”稱為“獨一無二的投資工具”的房地產，更是讓他大嘗“駕馭錢的力量”的快感，當年投入的50萬元現金，至今已翻身10餘倍，達到590萬元之巨。
劉建平財富增值的速度讓人驚嘆，他通向財務自由之路的順利也讓人羨慕，而他的傳奇般的投資經歷，相信更能給大家帶來許多的啟發。
放棄高薪，夢想成為“富爸爸”
“富人不為錢而工作。錢是一種力量，但更有力量的是有關理財的教育。錢來了又去，但如果你了解錢是如何運轉的，你就有了駕馭它的力量，並開始積累財富。光想不乾的原因是大多數人接受學校教育後沒有掌握錢真正的運轉規律，所以他們終身都在為錢而工作。” ――“富爸爸”說
一副深度眼鏡、旅行包、洗得泛白的T恤，像是一個普通的海外留學生，這就是上海“富爸爸”劉建平留給記者的第一印象。
夏日午後的陽光有點刺眼，“星巴克”的人流明顯擁擠，採訪不得不轉移到“一茶一座”進行，但隨著話題的深入，所有的不適很快煙消雲散，劉建平的投資經歷足以讓人忽略了這一切。不得不承認，作為專業的理財類雜誌，我們很慶幸遇到這樣的採訪對象。
劉建平大學念的是通信業，1989年，他隨著第一次出國浪潮到了澳大利亞，1992年開始攻讀通信專業碩士。1997年，劉建平受愛立信亞洲研發中心的邀請回國，作為該中心8個主創人員之一進入愛立信公司。兩年契約期滿後，劉建平被獵頭公司看中，跳槽至摩托羅拉公司技術研發中心。
如果沒有後來的選擇，從他的這些經歷來看，劉建平循規蹈矩地走著“窮爸爸”的路線——高學歷、名企業、高薪高職位，他很可能像天下所有穩妥的“窮爸爸”一樣，買房子買車，努力工作賺錢來支付每月的賬單，這也是許多滬上白領已經在走的或者想要走的人生道路。
當然，這只是“如果”。2001年“9.11”前夕，受美國經濟不振的影響，摩托羅拉開始戰略收縮，劉建平思忖良久選擇了離職。
“我也想過再重新找一份工作。事實上，那時候獵頭公司還在找我，我完全可以找到和過去薪水差不多，甚至更高的工作，另外，我是澳大利亞的永久移民，當然也可以選擇回澳洲發展，但幾年的漂泊和打工生涯讓我覺得疲憊，想換條道路走走。”劉建平有些猶豫，手裡拿著的護照上已經密密麻麻蓋滿了許多國家的印記，海外漂泊了9年，他還是想在自己國家穩定下來。恰在那段時間，他開始接觸到羅伯特.T.清崎和莎倫.L.萊希特所著的《富爸爸 窮爸爸》系列書，好像恍然大悟一樣明白了自己漂泊多年以後對金錢和人生的真正認識，開始明白過去忙忙碌碌的自己原來不過是一個“窮爸爸”的實踐者，而要想真正達到一條財務自由之路，必須要成為一個“富爸爸”。
應該努力投資而不是努力存錢
要投資而不是存錢，這是“富爸爸”和窮爸爸的第一個區別，他們的第二個區別是：窮爸爸教人去寫一份出色的簡歷以便找到一份好的工作；另一個則教人寫下雄心勃勃的事業規劃和財務計畫，進而創造創業的機會。 ――“富爸爸”說
劉建平並不是白手起家的人。打工幾年的收入，再加上離職時單位支付的一筆費用，劉建平2001年已經有210萬元的資產，這在許多人眼裡已經是富人的概念了。“但離財務自由還是很遠。”他這樣解釋，這些錢可能頂多能為他買一套不錯的房子和汽車，然後維持他和家人小康的生活，但他自己，卻不得不還要去工作來支付每月源源不斷的賬單。“所以要投資而不是存錢。”
更何況創業一直是他自己的夢想。2001年9月，劉建平投資50萬元和朋友合夥成立了一家軟體公司，並努力吸引風險資本的關注，希望在事業上有所成就。同時，根據“要把很多的雞蛋放在不同的籃子裡”的理論，他把手頭另外160萬元資產進行分配： 50萬元投資房產； 50萬元投資外匯；60萬元分別投資澳大利亞股票和國內股票。他甚至沒有太高的期望值，當然也沒有想到自己的這些資產會在3年後增長到近千萬元，“我想分散風險，因此多面出擊。畢竟我的資產並不是很少，如果在資產很少又有很強的增值願望的前提下，則更適合集中操作。”
當然，他也沒有機械地按照投資專家所提示的投資組合理論進行運作。三年來，他一直按照當時資金分配的數額在進行操作，沒有因為房產贏利得多而迅速增加房產的投資，也沒有因為澳洲股票比較穩定而增加持股數量，一切都還按當初的分配。“每一種資產，或者說每一種投資方式都有自己的周期規律，在房產處於高點的時候全倉壓進會讓風險過於集中，因此我選擇不動來順應這種規律。”三年後，面對自己的投資成績，劉建平這樣總結。
他詳細地向記者展示著自己的投資記錄，一個小本上密密麻麻記載著他投資每一處房產、每一隻股票的經歷，他甚至出示了自己所有的房地產買賣契約。而在他拿出的一本《富爸爸 窮爸爸》書里，記者發現了多處他用紅筆標誌的要點，這些要點大多被他付諸了投資實踐。他是一個認真而勤奮的人，他符合了當“富爸爸”的重要條件——“如果你有致富的願望，你必須集中精力。”
房產投資收穫驚人
對於任何尋求財務獨立或者自由的人來說，房地產都是一個強有力的投資工具，可以說是獨一無二的投資工具。而即使在周圍的“小雞”都在認為市場風險已經很嚇人的時候，聰明的投資者仍然有辦法找到良好的投資機會。 ――“富爸爸”說
許多人都認為，在目前國家控制房貸,高價房風險凸現的情況下，再動用過多筆墨介紹投資房產的經驗可能並不是明智的事情。但正如“富爸爸”所言，劉建平就是這樣實踐的。更何況他出手的時候還趕上了房產投資的大好時機。也正因為認識到了當時的投資機會，劉建平沒有把自己的房產投資策略限制在“富爸爸”所說的“七年才出手”，而是以短線為主，房子在手裡的時間很少超過一年，從而獲得源源不斷的現金流。
策略一：配合政策，莫過貪婪，該出手時就出手。
2001年，國家鼓勵購房的政策非常明顯，藍印戶口政策、契稅減半政策等都讓劉建平看到了房地產業發展的前景。儘管浦東的房價已經啟動，但他發現外銷房還在跌，有些房子甚至跌到了開盤價的一半以下，劉建平動心了。一番調查之後，2001年6月份，他發現浦東五星路上的外銷房只有1000美元/平方米，而之前該房子曾經到過1800美元/平方米的高價。於是他以125萬元人民幣的總價買下了151.59平方米的房子，自己出了37萬元的資金，貸款70%，買下了第一套投資房。
“我有一個習慣，買房時一定要看到自己的利潤空間，不能期待出售後才知道自己能賺多少錢。像第一套房子，其實我在買房的時候就估算得出利潤差價，因此很有信心。”
2001年8月份，內外銷房並軌，劉建平意識到內銷房的價格很快會趕上來，於是外銷房的房價便沒有優勢可言，他急著將五星路的房子出手。掛牌價1900美元/平方米，無人問津，劉建平於是把房價降到1800美元/平方米，結果在客戶付好定金之後發生了舉世震驚的“9.11”事件，客戶開始猶豫，劉建平又果斷將價格降到1700美元/平方米，成交出手。
“我不貪婪。因為當時我知道小區開發商手裡還有房子，當然他們守著價格不肯降，我知道這套房子再放在手裡是燙手山芋，畢竟政策不一樣了。已經賺很多了，扣除各種交易費、契稅以及利息成本，第一套房子淨賺75萬元。”
策略二：拍賣行里淘金，尋找法院抵債房產。
因為各方面的原因，抵債房產在過去並不為人所關注,很容易落得無人問津的下場。相反，作為拍賣方的法院又急於要把房子出售以獲取現金，於是該類房產便具備獨有的投資潛力。問劉建平怎樣發現這個投資訣竅的，他沒有講太多，然而記者卻在他讀過的《富爸爸 窮爸爸》一書里找到了答案。“富爸爸”投資一套房產的原因是“有塊破舊的待售招牌比其他任何招牌懸掛的時間都要長”，劉建平在旁邊做下的註解是：“還可以殺價。”
或許這就是他得到的啟發了。“內外銷房並軌之後，我已經決定把投資轉向內銷房上了。那時看到報紙上刊登有關上海市民到拍賣行里淘金的報導，就多了個心眼。在拍賣行里轉了幾次之後，我就看中了法院的抵債房產。其實其中的道理也很簡單，法院拍出的房產一般急於出手，因此拍賣價格通常是評估價格的8折，也就是說，即使房價不漲，扣除掉各種費用，我也至少有10%的利潤好賺，前面說過，我喜歡看到利潤以後再投資。”
在這種思想指導下，劉建平出現在拍賣中心的次數更多了。2002年初，仁恆濱江的房子內部訂購單價已經到了每平方米1500美元，約合12000元/平方米，而當時法院的拍賣價格只有10000元/平方米左右，再加上當時黃浦江開發的訊息已經傳出，劉建平當即以170萬元的總價拍得140平方米的房子帶車庫。“我當時只有120多萬元的現金，而法院又要求兩個星期內付清。於是我不得不先付了100萬元誠意金，把法院的評估書借出來申請銀行貸款，貸得六成，車庫不能貸款，自己實際支付現金60多萬元。”
但劉建平了解到仁恆濱江苑的車庫並不緊張，開發商手裡還有大量房源尚未出手。於是決定低價出售，20.7萬元拍得的車庫，他以18萬元出手。幾個月後，房子以1600美元/平方米出手，總價196萬元，所以第二套房產交易“小賺”20餘萬元。
豪都國際花園別墅也是劉建平從法院拍賣房產里淘到的“金子”。2002年8月，豪都國際花園以3000元/平方米起拍。要知道這座獨立花園別墅在當初開盤時曾經達到7000元/平方米，後來一路下跌，而且當時申博尚未成功，已經有房價是漲還是跌的討論在影響投資心理。但劉建平在考察之後，以65萬元價格拍得，首付25萬元，貸款六成。由於房子原來就是柚木豪華裝修，劉建平只花了9萬元重新翻修，便在2003年初以115萬元的總價出手，扣除裝修和利息支出，淨賺40萬元。
“由於急著出手抵債，法院拍出的房子一般產權都比較清楚，不需要複雜的過戶手續。而且其評估價格也值得信任。但那是過去，現在我已經很少到這裡淘了，由於房價漲得快，法院的房子也是評估原價出手，已經沒有既得利潤了。”
策略三：重視比價效應
比價分橫向比價和縱向比價。橫向比是與同地段的房子做比較，看看有沒有利潤空間，縱向比是與前幾年的房價做比較，看看漲跌空間有多大。投資房產前的比價，是為了計算購買時就可以獲得的利益，這是驅動劉建平投資的主要動力。
當然，他的房源還是主要來自法院拍賣資產。2002年年底，新華路番禺路附近的時代大廈拍賣價只有4000元/平方米。這是1997年建造的外銷房，因為官司抵債，從開盤時的2000美元/平方米一路降下來。而當時，對面的新華豪庭已經賣到了7500元/平方米，橫向比較，劉建平認為有利可圖，於是以58萬元的總價買了下21層的一個辦公房。到出手時，該處房價已經上漲到每平方米9300元，劉建平最終以115萬元的總價獲利了結。“除去交給拍賣中心的佣金和所有稅費，我實際賺到的錢有46萬元，但由於是辦公房，需要交納差價稅，因此我拿到手的利潤只有21萬元。這是我炒過的唯一一套辦公房。”
到2002年底，關於房價是否到高點的討論已經相當激烈。劉建平卻依然對房產寄予增值希望，“當時松江、南匯等地的房價還沒漲上來，我研究過國外房價的上漲規律，在低價房沒有啟動的情況下，房價很難跌下來。”
同樣是他慣常淘寶的國泰拍賣中心，劉建平根據自己的比價方式又找到了“金子”。那時，拍賣中心拿出了番禺大廈的四套拍賣房產，全是抵債給銀行的，每套都有160平方米，四套一起拍，單價3600元/平方米，同樣是評估價格的8折。由於急著出手套現，起始的拍賣價格從3600元/平方米跌到了3300元/平方米，無人問津後又跌到了3000元/平方米起拍。
“周圍的二手房都是7000元/平方米以上，這樣的拍賣價格肯定讓人心動。那時我在拍賣中心的幾個‘拍友’都有點‘手癢’，但無奈他們四套一起拍，總價實在太高了，除了資金問題，風險也相對放大了。於是我們幾個人聯合起來找拍賣中心談，建議他們四套拆開來，最終他們同意了。”劉建平以3300元/平方米的價格拍得了其中一套。隨後到了2002年12月，上海申博成功，房價一路飆升。“這套房子出手的時候也很有意思，我剛開始掛的是6000元/平方米的價格，結果來看房的人很多，我馬上把價格提到了7000元/平方米，還是有很多人表示出成交意向，於是我又提了200元，最後以7200元/平方米的單價成交，淨賺了50多萬元。”
策略四：充分利用房價上漲的輪動效應
劉建平更願意把他自己投資房產的成功經歷歸結為一個故事的啟示。在新加坡，有一對夫妻只有一套房子，卻有四個孩子，於是善於理財的家庭主婦就想辦法把一套房子變為了五套房子。她利用的是房價上漲的輪動效應，也就是房價總是先從市中心漲起，到次中心、再到中間區域、再到邊緣區域的規律。由於自己的房子位於最中心，房價先漲起來，主婦就把市中心的房子出售，把自己的家搬到還沒漲起來的次中心區域，貸款買了一套三居室的房子；等到這個區域的房價也漲了，她又把這套房子出售，貸款買了兩套兩居室的房子，如此循環，20年下來，等到四個孩子漸次成家，主婦不光擁有自己的房子，還幫孩子準備了四套房子。
“這個故事提示了一個房產增值的規律，即房價增長是先從高價房再到中價房，最後到低價房，然後再到高價房這樣輪迴的。在澳洲，房價基本是7年翻一倍，而且按照規律，剛開始是房子先漲，租金同時漲，到一定程度時候房價就開始滯漲，帶動上下游產業價格上漲，然後物價漲，同時平均工資也漲上去。在房價高居的情勢下，城市勞動就業增加、平均工資上漲，於是租金開始上漲，等租金和房價的平衡被打破，房價又開始漲了。一般情況下，有5年的時間房價處於上漲狀態，兩年處於盤整狀態。”
有了這樣的經驗，劉建平對於目前房價高點的認識當然也就不同了。他不認為房價隨後面臨的是一個大波浪向下的行情，相反，他一如既往地運用自己的比價效應規律，努力尋找適合投資的房產，只不過比較2001年的時候，他的選擇更加謹慎，出手更加果斷，手筆也比以前更大了。
目前他還握在手裡的三套房產就是例證。這三套位於徐家匯中心的房子是劉建平房產投資回歸市中心以後購買的。“由於是期房，而且是在市中心房價放緩的時候買的，這幾套房子單價不高，除了一套景觀房9000元/平方米之外，另外兩套也只有7500元/平方米。我看周圍的二手房價格已經接近15000元/平方米，於是決定買下的。”
尚未交房，，周圍中介已經把該小區的房價炒到了14000元/平方米以上。過去分別以132萬元、107萬元、108萬元買來的房子，如今總市值已經達到了590萬元。“貸了100多萬元的款，每月還款1萬元多，壓力並不是很大。”
劉建平並沒有想把這三套房子握在手裡太久。事實上，在他過去操作的6套房產中，每套房子拿在手裡的時間也很少超過1年。他正是靠房子的不斷出手變現來為自己贏得下一步投資的現金流，即使目前手中房產的評估價值已經達到590萬元，他仍然手握190多萬元的現金，在等待下一套值得投資的房產。從這一點看，他無疑是個聰明的投資者，而不是一個盲目的炒房者。
對於今天的房市，劉建平並不悲觀，他在通過各種方式化解著風險，卻沒有因為風險停步不前。“大部分人不富有的主要原因就在於他們太擔心失去。勝利者是不怕失去的，但失敗者都害怕失去。”他這樣相信。
精力和利潤不成比例
“我深知我不是個公司職員，我喜歡開辦公司但不去經營他們，所以我買的股票都是小公司的。有時候我深知自己創辦小公司並把它們賞識，使財富從新股票的發行中產生。我喜愛這種遊戲。” ――“富爸爸”說
同樣是插柳，有的地方綠樹成蔭，而有的地方也可能只是是光禿禿的枝椏。三年前分配在不同領域的投資資產，如今增長情況各不相同。例如同樣看好房產，劉建平在投資房產方面賺得盆滿缽滿，相反，他買的房地產股票卻令人十分失望。三年來，投資在國內股市的30萬元資產已經縮水到了15萬元，劉建平說，權當是交了學費。
劉建平的確有些失望，因為過去三年里，他業餘時間最大的精力是放在對股市的關註上了。網路、書籍、電視是他最多的信息來源，而給他帶來最大利潤的房產相反是占用精力最少的。由於資金的取向關係，中國的房市和股市向來有著此消彼長的規律。劉建平的股市經歷並不能說是意外，只是湊巧他同時投資房產和房產股票，房子價格的絕好漲勢沒有帶來上市公司業績的增長，更沒有帶來相應股票的增值，不能不說是中國股市的一大奇特景觀。
這種投資思路與“富爸爸”又有些不謀而合。“富爸爸”喜歡投資小公司的股票，原因是“喜愛所投資的對象，了解並懂得遊戲規則，風險就減少。”劉建平同樣選擇自己所喜愛並熟悉的房地產行業，然而結局卻完全不同，當記者表示是否這樣投資過於機械的時候，劉建平表示了否認。
“其實國內股市和海外股市完全不同，而我卻是以在澳洲買股票的思路投資，以為行業的增長必然會帶來該行業股票業績的增長，事實上完全不是這樣。基於對房地產行業的信心，我買的股票幾乎全是與此相關的，如上海建工、金橋、中華企業等，卻個個都不如人意，看來股市是被資本運作的炒家當作撈錢的工具了。我打算等股市全流通了，再全心全意來炒股算了。”
幸好他投資的澳洲股票每年都有穩定的回報，“分紅相當可觀，而且是長期投資，不需要耗費太大的經歷跟蹤。”當初投入的5萬多澳元至今已翻倍，約合人民幣60萬元。
在匯市投資方面，劉建平也算得上是成功的。他並不盲目出擊，只針對自己熟悉的美元兌澳元下單，而實踐證明，這對於以小資金投資匯市的投資者來說是比較明智的。“幣種單一才能更容易熟悉和了解，更何況我沒有太多的時間跟蹤。而且退一步講，即使投資失敗，手裡被迫拿著澳元，到澳洲還可以用，我有澳洲綠卡。”劉建平用作外匯投資的50萬元如今增值了50%，“處於平均水平。”他說。
而所有這一切對劉建平來說畢竟還是“副業”，創業是他的主業，記者從他的言語神情里明顯能感受到這塊投資在他心裡的分量。當年拿出50萬元與朋友合夥成立了一家軟體公司，也算是自己的專業，但劉建對此並不滿意：“只是運作正常而已，還在等待風險投資。”由於不能向上市公司那樣精確計算出所持股份的市值，我們很難對他實業投資的收益作出評估。根據劉建平本人的粗略估算，應該超過120萬元。當記者問起他賺錢的最終目標是什麼時，他說：“積累資金，爭取擁有自己的風險投資公司。”
像“富爸爸”那樣生活
“房子的價值並不總是上升。長久住在一套房子裡難免有資產減值的風險。最大的損失是機會損失，如果你所有的錢都投在了自己居住的房子裡，你就不得不努力工作，現金不斷地從支出項流出，這是典型的中產階級現金流模式，你便失去了通過其他資產增值的機會。” ――“富爸爸”說
讓人頗為不解的是，如此一個成功炒作了9套房產，個人身價達到千萬元的富有者，卻住在徐家匯一套租來的房子裡。一個奇怪的邏輯是，他持有的房產買賣契約證明了他曾經擁有過9套房子，而事實上卻沒有一套是真正屬於他的，因為他在每一套房子裡的居住期限都沒有超過半年，他的家在隨著他的投資不斷轉移。
記者在《富爸爸 窮爸爸》一書中找到了這樣的註解。作者說，“我妻子和我也喜歡大而時髦的房子，但我們知道那不是一項資產，由於它使錢從我們口袋中流出去，所以它是一項負債。”書中用一個圖表，說明了資產和負債之間的定義：資產就是能把錢放在你口袋裡的東西；負債就是把錢從你口袋裡取走的東西。這也為劉建平3年搬了9次家做了一個最好的註解。
幾年來，他帶著妻子和孩子，從最初投資的五星路的房子，搬到了仁恆濱江苑，又搬到新華路番禺路的時代大廈，中間如果房子出手較快，住房有銜接不上的時候，他就在中心地帶租一套房子，例如仁恆濱江苑出手之後，他手裡只有一套青浦的豪都國際花園，妻子覺得遠不願意搬，他就在淮海路附近租了一套房子住了近一年。總之是一套房子到手後搬進去，出手後搬出來，三年搬了五次家，成了大眾搬場公司的常客。現在由於其他房子已經售出，徐家匯中心的三套房子還未交房，劉建平就住在了租來的公寓裡，每月4000元的租金也讓他有著不錯的住房條件。
尤其值得一提的是劉建平家的家具。按照通常思路，由於經常搬家，家具應該是簡單易安裝的類型，但出乎意料的是，劉建平家的家具卻是一套相當昂貴的紅木系列。問及原因，更讓人驚訝於他的投資精明之處，“說得通俗一點，這套家具應該叫做‘道具’。每套房子到手後，我們就搬進去，把這套紅木系列擺在裡面，除了濃郁的居家氣氛，昂貴的家具無形中就為房子增色不少，當然就更容易出手了。”劉建平對這一點也甚是得意。
軟體公司為他帶來月薪2萬元左右的收入，還掉1萬元左右的銀行貸款和4000元租金，劉建平依然過著中產的生活，舒服而愜意。儘管在國外幾年，他幾乎沒離開過私家車，但到國內以後，他再也沒買過車。“汽車是純消費類的資產，幾乎在買來的那一刻就要去掉15%的價值了，而且在上海養車費用昂貴，而相反，上海的的士費很便宜，省下來的停車費和汽油費足夠日常打車用的了。”這位上海“富爸爸”的精明不得不讓人佩服。
來源：理財周刊