目錄 第一部分：商業部分 1-大連市概況5 1-1大連市概況5 2-大連市的商業分析5 2-1市場回顧5 2-1-1國營商場同合資商場共存5 2-1-2超市效應6 2-1-3商場相對比較集中7 2-2大連商業分析7 2-2-1大連現時商業總存量7 2-2-2未來商業供應7 2-2-3市場售價及租金反映10 2-3大連商業個案分析11 2-3-1大連勝利廣場11 2-3-2大連大世界家居廣場12 2-3-3大連奧林匹克購物廣場13 3- 項目的商場部份分析15 3-1項目概況15 3-2項目swot分析16 s——項目優勢16 w——項目劣勢16 o——機會17 t——威脅18 4-市場定位18 4-1國內市場形勢19 4-2大連商城的形勢21 4-3本項目覆蓋地域及經濟潛力22 4-4市場需要什麼23 4-4-1商場檔次分析24 4-4-2商場類型25 4-4-3商場主題分析25 4-5本項目產品定位26 4-5-1檔次定位26 4-5-2本項目的主題定位28 ※ 首創旅遊式主題的商業物業概念28 ※ 主題新穎的吸引28 ※ 市內旅遊文化的支持28 ※ 對消費人群的吸引力29 ※ 借用概念的吸引力29 ※ 借用其它元素的吸引力30 4-5-3形象定位30 4-5-4項目定位的發展優勢31 4-6項目產品設計建議33 4-6-1針對項目整塊建議33 4-6-2針對 a、b、c、x地塊的業態？33 4-6-3針對d、e地塊規劃35 4-6-4針對d、e地塊的業態設定35 4-7項目的特色如何營造38 5-商場的租售策略40 5-1目標客戶40 5-1-1銷售目標客戶40 5-1-2招商客戶40 5-2租售時機40 5-3租售策略41 5-3-1租售推廣策略41 5-5主要促銷手段45 5-6招商條件46 5-6-1租金優惠46 6-商場的經營管理47 6-1角色47 6-1-1對內經營47 6-1-2對外經營47 6-2目標48 6-3效果48 6-3-1旺人（消費人流）48 6-3-2旺場（投資者和商家）49 6-3-3旺財（經營收益）49 6-3-4運用多元化經營策略，50 6-4商業物業主要經營管理模式50 6-4-1經營模式比較50 6-4-2採用經營模式的論證52 6-4-3結論52 7-經營推廣53 7-1推廣活動53 7-2信息系統建議53 7-4經營促銷手段參考54 8-經營管理組織架構55 9-商業招商經營運作優勢55 9-1-1具有較強的商業招商能力，55 9-1-2具有實際招商操作經驗，55 9-1-3具有引入主力店的成功經驗56 9-1-4豐富商業經營運作經驗，57 9-1-5服務品牌57 第二部分：住宅部分 1-大連住宅市場概況分析59 2- 項目的優勢劣勢分析60 2-1項目優勢：60 2-2項目劣勢：60 3- 目標客戶的定位和分類61 3-1住宅的目標客戶分析61 3-2公寓的目標客戶分析61 4- 項目定位62 4-1項目理解62 4-2產品定位62 4-3形象定位63 4-4項目形象包裝64 5- 產品建議64 5-1住宅功能細分和戶型面積的比例建議64 5-1-1對a、b、c、d號樓功能說明64 5-2戶型設計建議：67 6-項目命名的初步建議67 6-1項目整體命名67 6-2商業命名67 7- 住宅與商業的互動分析68 7-1住宅與商業的統一性68 7-1-1住宅統一性體現68 7-1-2商業統一性的體現68 7-1-3 住宅和商業的協調68 7-2住宅和商業開發推售的互動策略69 6-3說明71 第一部分：商用物業 1-大連市概況 1-1大連市概況 大連市位於遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發達，十分便利。 大連市區總面積約12,573.85平方公里，人口約547.41萬人，分6個行政區，3個縣級市。 2-大連市的商業分析 2-1市場回顧 2-1-1國營商場同合資商場共存 1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業起著舉足輕重的作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業市場飽受衝擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔曲險的聯營方式。邁凱樂大連商場因經營業績突出，是大連少數採用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂於1800美元/平方米。 合資商場的進入，打破了傳統商業格局，帶來了許多新鮮東西，如科學的管理、舒適的購物環境、超級市場、大型遊藝區等，吸引了以年輕人為主的大批消費者。面對這種市場狀況，國營商場強烈感受到危機的存在，“危機”就是危險中存在著機會，紛紛調整了經營思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務”並利用50年店慶機會，推出全場店慶價，創造了營業額3天共4000萬的佳績，此舉在中央電視台黃金時段多次亮相。大連商場集團也推出“不滿意就退貨”的承諾。 進入XX年，各大國營、合資商場已先後完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細化了市場，使各大商場均有一定數量固定的消費群體。 2-1-2超市效應 步入XX年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業競爭也隨之進入到一個空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭—
美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時落戶一個城市，這是中國獨一無二的，在世界上也是少見的。 XX年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯超市在大連開業。華聯開業的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性”，華聯的進入注定了中、外超市的肉博戰已不可避免。 2-1-3商場相對比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。 相比天津街，青泥窪橋商業街雖然屬於後起之秀，但發展相當迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥窪橋商業街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業街。 2-2大連商業分析 2-2-1大連現時商業總存量 在調查的22個已開業的商場項目中，有17個是座落於中山區，其餘5個分布在西崗、沙河口及甘井子區。 2-2-2未來商業供應 大連市正在興建或將會落成的商場項目主要集中在中山區及沙河口區。而預計到～年年底，將會有接近53萬平方米的商場新面積落成（見下表） 商場未來供應表 開業年份中山沙河口 XX年3月~12月229，000110，800 ～年72，50016，0800 總計331，500271，600 占百份比55%45% 大連市主要已開業商場一覽表 編號項目名稱地區位置開業時間商場總樓面建築面積（平方米）層數（地上）層數（地下）商場管理形式 1天津街百貨大樓（北樓）中山天津街中段193010，00051百貨 1天津街百貨大樓（南樓）中山天津街中段19303，0004無百貨 2大連商場中山青泥窪橋20年前40，00041百貨 3新友誼商店中山人民路2號19883，00021百貨 4韓國批發城中山長江路1990年以前7，5003無店鋪 5秋林女店中山勝利廣場旁1990年以前5，40061百貨 6中興大廈中山友好街42號1990-0635，00072百貨 7國泰大廈中山天津街西段1994-0110,8006無百貨 8友誼商城中山人民路2號1996-0212,00062百貨 9天倫商廈中山天津街西段1996-1013,0006無百貨 10新華洋商場中山青泥窪橋1997-052,80031店鋪 11富麗華酒店商場中山人民路中段1998年以前2,00011店鋪 12先施秋林(百貨)中山青泥窪橋199820,98691百貨 13勝利百貨中山大連火車站前廣場1998-08147,00053百貨 14邁凱樂大連商場中山五惠路1998-0950,00071百貨連店鋪 15裕景商城中山大連火車站前廣場1999-0550,0001無店鋪 16時代購物中心中山港灣街7號1999-0613,80061百貨 17巴黎之春購物中心中山上海路1999-1023,80242百貨 18沃爾瑪超市西崗奧林匹克廣場XX-0417,000無1百貨連店鋪 19奧林匹克購物廣場西崗人民體育場北奧林匹克廣場XX-0435,000無2百貨連店鋪 20大連百盛購物中心沙河口西安路1997-1228,00051百貨 21家樂福沙河口黃河路與西安路交叉口XX-0113,0006無百貨 22華聯超市甘井子金三角XX-0715,0001無超市連店鋪 23通發毅電子商場沙河口黃河路663號XX-0330,0003無店鋪 24廣榮商城沙河口黃河路667號XX-0627,0006無百貨 25全景超市沙河口