縱觀大連市現時的商場定位一般都比較傳統，如將本項目設計為一個中青年的娛樂、休閒新天地，可吸引這部份細分的消費群。 ⑤現時大連市國有商業比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經營管理的模式比較傳統，雖有部份外資商業引入，如百盛廣場、沃爾瑪等，它們大都是百貨或超市的形式與本項目的形式不同，如將新型的經營管理模式引入將會使將整個項目提升。 ⑥項目規模較大，自身可設定的內容很多，可將其設計為大連市的特色購物場所，作為大連市有代表性的購物天地。 t——威脅 ①青泥窪成熟商業區和原有商業區在消費人流和招 商上對市場客戶的分流。 ②大連市在商業檔次和業種經營上已較全面，令市場對項目主題性或特色性要求較高。 ③市場習慣消費模式和層次對項目定位上的影響。 4-市場定位 商業物業是本項目的重頭戲，是本項目是否贏利的關鍵，因此先規劃好商業物業並預先開發、銷售，一方面可以回收大量資金，利於項目的後續開發，另一方面營造商業氛圍聚集人氣，帶動住宅的銷售。在本項目開發上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們項目行銷策略上，我們的商業部份先行，但住宅和商業部份的工程可以同步進行，這樣也有利於項目銷售進步保持一致和很好的延續。 4-1國內市場形勢 4-1-1香港在80年代末90年代初的蓬勃商場發展，引發起處於經濟快速增長的中國大陸地產商攪盡腦汗去模仿，並以多建多層商場或群樓商場去增加他們的利潤。 雖然在設計方面大多吸收香港的經驗，及聘用能者設計，但因欠缺市場意識，商場協調能力，經營者經驗及市場供求的肇的關係，對市場的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉鎮都做成大量空置商場積壓。相對投資成本及管理成本，回報率已接近零的地步。 4-1-2現時一般發展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。待市場成熟之後他們才作打算。但這是不是代表現在就不應該興建商場呢？答案應該是未必。 4-1-3超額的供應通常都會是在非商業區內的地塊出現的。其實，在房地產發展中，配合形勢。永遠比等待形勢好。在商業或購物區興建商場永遠都是合理的做法。始終地產發展永遠都不離地點，地點……。廣州天河城的成功正好充分表現出這個現象，因為廣州也真是空置商場比比皆是的。 4-1-4國內的商場大多數都是以美觀為主要設計概念，往往忽略了商場的創富能力，適當的布局及配套。到招商推廣時，問題出現了，但卻改不了暨定的事實。華麗商場變成空置，白白浪費了經濟資源。 4-1-5以上的事實，在短期內改不了，而過剩的供應也確實把很多租金限制在一個較為低的水平。汰弱留強的現實正在出現，從前商戶投訴的高租金現象，現在都降至比較他們想像還要低的地步。租戶在租金方面的負擔，現在絕對不是問題。而也因為這樣，租金就反而會變得有上升的潛力。 4-1-6一般商場的成熟期都需要3-5年。期間，顧客需要有從認識喜愛，常到至必到的習慣，而租戶則經歷從濃度推廣，穩定再到發展的階段。一般商場經營者都希望加速成熟期，這就非要從設計，配套，服務，推廣及經營的一條龍發展過程中做工夫不可了。 4-2大連商城的形勢 4-2-1正如國內其他城市一樣，大連在商鋪商場方面的供應也遠超市場可以隨的。自一九九八年有超過210000平方米的商場建成後，商鋪物業的租售情況大受打擊。低租金不再是唯一業主去吸引租戶的方法，共同[承擔風險]的聯營方式也開始流行，據我們了解，一般的營業額提成都是23%—32%左右。 4-2-2 雖然說租戶都不原獨立承擔租金的風險，但家樂福和沃而瑪的進入市場使大連的傳統零售模式起了變化我們相信也會刺激新的後來者。奧林匹克廣場的成功也會令商戶對大連商情重新估計，而百分百投向設備完善的商場。 4-2-3 在云云的大連購物區中，中山區的天津街比較理想。而其他在中山路的，在人民路的，也不見得成功。街上人流多，商場內，尤其實在首層以上，人流不多；商場布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。奧林匹克廣場及家樂福等，顯而易見是帶動了潮流的方向。 4-2-4 青泥街的未來發展對大連的購物商情有很大的影響，當街道的翻修工程完成，而百年商城又建成後，青泥街的步行街將會成為大連市購物的新時尚地區。雖然臨街店鋪會增加，但新穎商場的加入競爭，肯定能夠吸引更多遊人，包括大連市民到區內參觀購物，對人流方面定必有正面的幫助。 4-3本項目覆蓋地域及經濟潛力 4-3-1 大連本項目坐落於中山區內的青泥窖橋地區。作為一個購物區，它是可以在其他地區引進顧客的。它的毗鄰覆蓋地域應包括中山區，西崗區，沙河口區及甘井子區，總人口數量超過一百六十六萬，而絕大多數都是年齡在15歲到45歲的。男的比女的略多。 4-3-2除甘井子區外，無論在市民住房，學歷，家庭月收入及月消費方面都是比較大連市的平均數字高。 4-3-3在1999年，大連常住人口為545.3萬，即期人口為644.6萬，其中常住外國人為5842人。旅遊人數為2026萬人，其中XX萬是國內遊客。在國內遊客中，60%是東北人。 4-3-4遊客平均每月有166萬人，假設每位遊客消費500元，每月從遊客方面得到的額外消費額會是每月8.3億元。 4-3-5假設每戶人口為3人，大連市有2148，666戶。假設每月消費1000元，每月大連市的消費總額會是21.5億元。 4-3-6在1999年，勞動人口工資收入比1998年增長21.70%，物價指數卻下降了0.50%。顯示購買能力實際上升了22.2%。 4-4 市場需要什麼 ①大連市民的日常生活習慣在過去的5年內起了基本的變化。城市從國內較為遲起步改革的城市變為國內向國際開放的五個城市之一。從主要城鄉建設的保守城市變為現代化高樓大廈比比皆是的都市。市民的日常購物也從基本便利需要，演變成為休閒習慣。對環境的訴求也有不同的期望。這從甚至位於繁盛地區的舊式商場一點也不受歡迎的事實中可以看到。而新式商場如百盛購物中心，家樂福及奧林匹克廣場卻大受歡迎中更可引證。 ②百貨公司在沒有強烈競爭及缺乏經營新意及檔次定得過高的情況下，已漸漸失去了他們在顧客心中的地位。顧客需要也隨著潮流轉變而變得更多樣化，我們可以綜合他們的需要如下： n時尚的購物感覺。 n休閒的購物環境。 n方便的商場布局。 n舒適