的商場通道。 n齊全的消費品種。 n靈活變通的商品檔次。 n綜合餐飲，娛樂及購物的便利。 n具名氣的商場。 4-4-1商場檔次分析 ①大連在國內的國民生產總值在1999年為1007億元；較北京的2170億元及上海的4035億元；相差甚遠。雖然每年的增長率也達兩位數字，比國家平均數字高，但在全國排行只能位於第14位。 ②每年大約1.28%的遊客是國外遊客，其餘98.72%為國內遊客，其中60%為東北遊客。國外遊客購買力的檔次不能成為主流東北遊客的經濟能力普遍比大連低，所以雖然旅遊消費可能比較大連日常消費高，但平均來說，消費能力是也應該比較廣州，上海及北京低的。 ③以國內的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的主流那大連市的檔次應定為以中檔為主流中高檔為次流。 4-4-2商場類型 ①以地理為類別，商場可分為： n鄰舍商場 n地區性 n地域性 ②若以購物為類別，商場又可分為： n日常便利商場 n休閒商場 n目標商場 n旅遊商場 4-4-3商場主題分析 香港又一城的主題 又一城知道本身位置的特點及顧客的種類，它的主題是「綜合餐飲娛樂及購物便利去迎合家庭成員的需要」。所以在組合方面，餐飲占的比例很大，達27%，娛樂及個人購物便利店也不少。百貨公司沒有，但行業專門店則比較多。 廣州天河城的主題 廣州天河城位處於捷運站上蓋，及天河新發展區顧客年齡比較輕。所以它的主題是「包羅萬有的購物商場去迎合年齡15到45歲的少青中年人」。因為面積太大，所以它的設計是令顧客覺得它不是一個商場，而是一毓的商場，需要幾天才能走得完。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個快餐廣場，很多待業專門店，同時也有餐飲，娛樂及個人購物便利店。 商鋪類型除了廣場式的經營之外，一般在商場內的商鋪種類可分為以下幾個主要類別： n主力店 n行業購物中心（專門店） n超級市場 n戲院 n娛樂中心 n餐飲場所 n商鋪 4-5本項目產品定位 4-5-1檔次定位 ■從銷售角度來講，本項目的包裝定位應是高檔次的。 1.項目擁有較大的規模、優越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國商業物業中實屬罕見，配合完善的硬體，風情化的購物環境，立面和特色化的燈光處理，足以令項目高檔次的產品特性引起投資者、經營者和消費者極大的興趣； 2． 大連市是一個知名的旅遊城市，國內外的遊客較多，高檔次風情化的商業區可吸引遊客旅遊購物，又可成為大連市的一張名片。 3． 住宅部份位於中心面向市中心的勞動公園，本身可吸引一定層次的住戶，商場定為中高檔一方面可帶動住宅的出售，另一方面，可為商場部份帶來一定的消費群。 ■經營角度上講，本項目的招商可分為中檔和高檔 1． 高檔次的經營對本項目包裝定位是一個強有力的支撐點，在一定程度提高了項目的消費檔次。 2 目針對的消費群相當部分仍以本地年青消費為主，其總體消費能力較適合中檔消費，且中檔消費也最大程度帶動起巨大的消費人流。 4-5-2本項目的主題定位 “集旅遊、娛樂、購物、休閒、運動、餐飲為一體，多種經營業態並存，洋溢著異國風情文化的購物天地” ※ 首創旅遊式主題的商業物業概念 將旅遊與購物聯結在一起，讓旅遊與購物互為促進，這是一個全新的消費模式。 ※ 主題新穎的吸引 將項目的產品設計為一個旅遊式主題的購物廣場，形式上標新立異，令項目以一個嶄新的形象展現在大連市民面前。形式上不雷同於市內的現有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現本項目的特色，形象上有別於市內原有商場，增強項目的市場競爭力。 ※ 市內旅遊文化的支持 大連市是一個旅遊城市，每年接待國內外的人數不少，如將本項目設計為一個有城市代表性、風格獨特的購物天地，可吸引國內外的遊客慕名而來旅遊購物。 ※ XX年大連市旅遊統計資料： a.去年大連市全年共接待海外旅遊者43萬人次，旅遊創匯3億美元，接待海外遊客和創匯又比上年增長了30％，由此實現了大連市接待海外遊客和創匯連續三年增長30％的跳躍式發展，並在三年間創造就業機會達4萬人次。 b.根據統計數字所得，到大連旅遊的遊客每年平均增長28。4%，實現旅遊收入130億元以上，相當於gdp 10％左右。 ※ 對消費人群的吸引力 將項目設計為一個異國風情文化的購物天地，當中匯聚異國特色的風情文化，讓消費者不出國門就可以領略到異國的文化和民俗風情，購買到異國特色的商品，並同時享有身在異國他鄉旅遊購物的新奇感覺，滿足了消費者獵奇心和玩樂天性。 ※ 借用概念的吸引力 建議在華昌街與五州路交匯設定一個廣場，在這個廣場上經營一些露天吧、露天咖啡店，讓消費者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國風景及風情；另外還可根據特定國家的風俗，選擇各國特別的節日，定期在此舉辦異國的民俗風情節日表演，這樣可增強本項目的特色性，吸引人流，以推動商場的經行銷售。 ※ 借用其它元素的吸引力 將一些有國家代表性的景觀和有民族特色的建築元素引入到商場的裝修設計上，使其在外觀風格上凝聚著異國風情文化。 當你漫步於其中時，義大利的比塞塔、羅馬的鬥獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建築、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風景、風俗文化都會捲入你的眼帘，令你留連忘返。 4-5-3形象定位 項目的形象定位顧名思義是根據產品定位確定項目主題形象，該主題一方面能反映項目的特色和內涵，另一方面指引策劃推廣方向，並為項目增加附加值。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口”就充分體現了項目的特色，會使其推廣事半功倍。敝司建議本項目的形象定位為： “集世界風情，移植大連國際旅遊產業街區” 4-5-4項目定位的發展優勢 ——項目定位發展規劃的超前性及創新性。 我們認為由於基於項目的規模及地段優勢，奠定了項目良好的定位和經營規劃基礎，主要在以下方在呈現： a——以多種業態並存進行經營規劃。 以市場領導者地位及角度發展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質