續湧現了萬達、億達等全國知名開發企業。 ■住宅產品仍偏向於大戶型為主，但特色產品不多。 ■住宅銷售的服務意識有待加強，行銷技巧也有待提高。 樓盤規模產品類型戶型面積均價施工進度裝修 星海國寶四棟高層小區式高層住宅四房：193-247複式：365-4428600元/m2現樓豪裝 雍景台連體高層單體高層二房~四房121。21-198。84㎡8300元/m2準現樓豪裝 曼哈頓大廈單體高層公寓套間~三房 43。14~197。88㎡8200元/m2準現樓豪裝 2- 項目的優勢劣勢分析 2-1項目優勢： n位置優越、交通便利，附近生活配套齊全，緊大連興購物商圈 n景觀優越與大連市中心最大的綠地公園一路之隔，園景、山景收眼底。 n同區域同檔案次競爭項目不多，直接競爭大大減 少。 n項目規模較大，利於發揮規模效應和硬體配套優勢。 2-2項目劣勢： n屬於純住宅項目，容易產生住宅和商業間矛盾。 n開發成本高，不利於發揮價格競爭力優勢。 n項目檔次較高，會針對消費人群變狹窄。 n項目旁的高架橋建築，令項目低層單位受景觀和噪聲的影響。 n一方面項目開發資金需求量大，對銷售周期要求較短，另一方面，此類型項目對施工進度要較高，因此。兩者間的矛盾將制約著項目的成功。 3- 目標客戶的定位和分類 項目的塔樓從產品形式上可分為住宅和公寓兩類型，雖然兩者皆為居住用途，但其針對對象有所不同。 3-1住宅的目標客戶分析 n大連市內的私營企業主和高收入人士，年齡介於30-50之間。 n東北地區的一些實力雄厚的中資企業或私人企業界所有者或高級管理人員。 n東北地區的高級公務人員。 n祖籍東北華僑。 3-2公寓的目標客戶分析 n在大連的三資企業的外方投資者或高級管理人員。 n大連的外國企業及其駐華機構的高級管理人員。 n大連市內擁有穩定經濟收入且具有投資意識的中高收入人士。 他們共同特徵： 是社會上事業成功的一群，他們或者是經歷拼搏後正處於壯年，或者是後起之秀，他們年青有朝氣，對自己的奮鬥感到自豪，他們需要認同和肯定自身的價值，更需要榮耀和被受尊崇。所以他們注重產品的素質，注重項目的內涵，注重項目的形象。 4- 項目定位 4-1項目理解 1、本項目位於市中心商業旺區，地價成本非常昂貴，所以本項目的開發，必須以商用物業和高價住宅相結合開發，才能承受本項目開發成本壓力； 2、本項目位於市中心，交通發達，以及城市規劃配套完善，更享有勞動公園的綠化、園景以及稀貴的山景的景觀；如本項目能充分發揮景觀優勢和結合商業發展的優勢，且配合本項目的硬體支持，建議本項目走高尚住宅的路線。 3、本項目位於繁華的商業、娛樂地帶，周邊琳琅著新穎時尚、前衛動感的商業經營理念，且消費對象也是針對這群中青年的消費群。所以項目住宅部分的重點目標客戶是這群中青客戶群。 4-2產品定位 根據項目所具備的先天優勢和以上所述的目標客戶層定位，令本項目住宅有條件走“高檔次豪宅”路線。眾所周知，作為豪宅樓盤，不但要有頂級的硬、軟體配套（如智慧型化配套、會所、人車分流、足夠車位等），更應有不可替代的自然環境資源（如海景、山景、園景等），本項目的產品不僅能具備這些條件之外，更具有位於城市繁華中心的條件，故其產品定位為： 大連市中心標誌性頂級豪宅 大連市中心——位於大連市最繁華的地理位置； 標誌性——強調項目在大連市的城市地位； 頂級——走在時代的最前邊，超越居住新境界； 豪宅——非一般的住宅，是住宅市場的高端。 4-3形象定位 項目的形象定位顧名思義是根據產品定位確定項目主題形象，該主題一方面能反映項目的特色和內涵，另一方面指引策劃推廣方向，並為項目增加附加值。如我司操作奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口”就充分體了樓盤特色，會其推廣策略事半功倍。為了打動我們的目標消費群；榮耀、尊崇所在的定位，去捕捉目標客戶群的獨特的心態。建議項目的住形象定位是： “濱城都會至尊府第” 4-4項目形象包裝 本項目的產品定位是一個有標誌性的頂級豪宅，既要突出頂級豪宅的亮點，又要表現項目的高層次的品味，因此本項目包裝成一個時代感很強的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本項目的產品既能適合年長的事業成功的人士榮耀與尊崇的所在的品位之外，還適合一些叫年輕的成功人士的時尚、超越世俗品味要求。使到居住在這裡的人群，有尊貴身份的象徵，是事業成功的人士的標誌。 5- 產品建議 5-1住宅功能細分和戶型面積的比例建議 5-1-1對a、b、c、d號樓功能說明 a號樓：其功能為住宅樓，由於其位置受商業環境影響，其檔次性也會有所折扣，故建議將其針對客戶層放寬，因此，戶型面積比例為： 戶型建築面積比例 二房75-8515 小三房95-11040 標準三房110-12533 小四房130-14012 b號樓：其功能為公寓樓，由於此類型住宅產品有其獨特的市場特徵，故需滿足以下要求： n實用性 在面積有所控制的前提下，保證每個單位的各種使用功能。 n投資性 作為公寓概念，應既可居住，又可辦公，其投資價值比一般住宅較理想，這對於投資客戶有較大吸引力，另一方面，本項目的銷售單價較高，故可在面積上儘可能令其總有所控制，從而更好地滿足投資客戶的要求。 n服務性 公寓在服務功能方面的提供，令其投資價值和辦公用途得到實現。 綜上所述，建議b號樓的戶型面積比例為 戶型建築面積比例 一房35-5030 二房65-7540 小三房95-11020