開發項目管理制度 篇1
為加強本公司房地產開發項目的現場管理，保證房地產開發項目按公司計畫和開發項目的組織設計要求如期完成，特制定本制度。
一、管理機構的職權
1、受公司領導或工程部直接指導代表公司支持和辦理開發項目的一切管理業務，定期或不定期的向公司領導或向直接領導做出項目進展情況的匯報，重大事宜應及時匯報。
2、按照有關要求，組織項目實施，使其項目工程優質、高效、節省、文明、安全的完成。
3、依據'建築工程承、發包契約'簽辦工程價款的撥付和有關經濟簽證。
4、當發生影響開發項目工程質量，施工單位混亂影響項目進度及違約、違章事宜時，除向領導做緊急報告外，由權做出臨時停工或應急的決定。
5、組織辦理項目交工驗收。
二、施工現場管理的內容及要求
1、前期階段現場施工的內容及工作
(1)開發地塊內的動員工作及舊建築拆除工作；
(2)三通一平工作(接通施工用水、電；接通開發區通達外部的道路；現場要按規劃設計要求平整好場地)。
(3現場的其它前期工作(包括：伐樹、移樹、現場的臨搭建等)
2、施工建設期的現場管理內容及工作
(1)做好充分完善的施工前準備工作，及技術準備(包括：組織有關人員審學、會審施工圖紙。通過審學、會審圖紙應掌握設計意圖，澄清圖紙疑點，解決設計上的錯、漏、碰、缺；編制開發項目組織設計等)。
(2)組織有關人員踏勘現場，以明確現場地形地貌，放線定位依據，平面坐標及標高原始點，鄰舍布置方案等。
(3)與各施工單位(包括土建工程、設備安裝工程等)協調平衡工程的組織進行與穿插；完善不良施工季節(雨季與冬季)的施工組織與措施。
(4)深入現場檢查了解施工中的全過程，定期召開現場平衡、協調會議，解決施工進度中的問題，做好施工中的進度、質量、技術、供應、成本等全面協調與控制。
(5)加強場容管理。包括：各施工單位作業場區與調整；物資與施工機械的合理堆放與布置；消防設施的設定；施工道路的暢通；場容整潔；施工用水、電的分配供應，安全施工文明作業；環保措施的制定與貫徹等內容。並建立檢查評比制度等。
3、現場技術管理的內容及工作
(1)加強圖紙管理。現場應具有圖紙收發、登記、保管、回收等環節的圖紙管理制度(包括工程變更圖紙在內)。
(2)加強技術交底。在施工過程中施工單位提出的有關技術方面的問題，應及時傳達設計部門，及時約其舉行'設計技術交底會議'會同施工單位一起研究解決。
(3)加強對材料、配件、設備試化驗的監督檢查。建築工程用的.材料(半成品、成品、設備等)，均應具備合格證件，出廠證件及化實驗的證件。
(4)要記錄好工程日誌和施工記錄。即工程開竣工日期及各分部分項施工起止日期；圖紙及檔案收發日期；氣象情況(氣溫、風力、風向、陰、雨、晴、霧、霜、雪)；每日施工部位及進度；隱蔽工程檢查及驗收；各類事故的發生、分析與處理；材料、配件、設備、供應及短缺情況；上級部門的檢查及指示；其它重要事項如停水、停電、停工、現場治安等等。
(5)要做好施工記錄。如地基處理記錄；大型構件安裝記錄；現場予應件施工記錄；新技術、新材料、新工藝推廣套用記錄；測量記錄；沉降觀測記錄；雨冬期施工記錄；構件荷載實驗記錄；質量與事故處理記錄。
三、加強現場管理工作
1、加強工程量的管理與控制；
2、加強工程簽證的管理；
3、加強工程資料及檔案的管理；
4、加強工程首尾及竣工驗收的管理；
5、加強保修期的管理及尾款支付的管理；
本管理制度是按現行公司實際情況擬訂的，日後新的開發項目根據現實環境、問題等可以刪增套用。
1、項目科技開發和推廣套用'四新'成果，由項目技術負責人主持並負責組織編制推廣套用計畫，落實推廣套用項目的責任人及要求完成時間等，並組織實施。
2、項目經理參與科技開發和推廣套用計畫的編制，並負責解決科技開發和科技推廣項目所需的經費和人員。
3、項目內業技術人員協調項目技術負責人編制科技開發和推廣套用計畫，並參與實施工作，協助項目技術負責人、隊技術員解決實施過程中出現的技術、質量問題，負責對實施中有關技術資料的收集及整理工作，並進行總結。
4、對科技開發和推廣套用項目在工程上實施後，取得的經濟效益，應按規定每季向公司(區域公司)上報，本項工作由項目內業技術人員負責填報。
開發項目管理制度 篇2
1.房地產開發是城市建設和發展的具體實施。因此確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。同時，房地產開發又是城市經濟管理和土地管理的重要方面，因此確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計畫和城市規劃、房地產開發年度計畫的要求。按照國家有關規定需要經計畫主管部門批准的，還應當報計畫主管部門批准，並納入年度固定資產投資計畫。
2.房地產開發項目管理應當遵循以下制度：
（1）必須按照土地使用權出讓契約設定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發利用土地。
（2）房地產開發項目的資本金占項目總投資的比例不得低於20%.
（3）項目開發建設應當統籌安排配套基礎設施，並根據先地下、後地上的原則實施。
（4）房地產開發項目應當按照土地使用權出讓契約約定的動工期限開發建設，超過1年未動工開發的，政府可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費，超過2年未動工開發的，政府可以無償收回土地使用權。
（5）轉讓房地產開發項目應當符合法定條件，一是支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；二是屬於房屋建設工程的，必須完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發土地的，必須形成工業用地或者其他建設用地條件。同時，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓契約到房地產開發主管部門備案。
（6）轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置契約中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
（7）房地產開發項目應當符合法律、法規規定的建築工程質量、安全標準和技術規範。同時，建設、勘察、設計、施工、監理等單位，依照法律、法規及契約約定承擔開發項目的質量責任。
（8）房地產開發項目經竣工驗收合格後方可交付使用。
開發項目管理制度 篇3
開發項目樣板房管理規定
1.目的
為維護樓盤品牌,提升知名度,保持優雅宜人的環境,促進銷售。
2.範圍
適用於銷售中心、樣板房的管理。
3.職責
3.1負責禮儀迎賓服務、電瓶車接送服務,現場秩序維護等。
3.2樣板房管理:
3.2.1樣板房的開放時間為每天8:30-18:00;
3.2.2為保持清潔及地磚完好,進入樣板房的人員,請穿上鞋套;
3.2.3銷售代表帶領客人參觀樣板時,請提醒客人,樣板房的物品僅供參觀,需小心愛護,不要觸摸、使用;樣板房門不能關閉;
3.2.4在沒有客人的情況下,銷售代表進入樣板房,需經行銷部負責人同意,並由保全登記出入時間、事由等;
3.2.5樣板房的鑰匙由物業部掌握,如銷售代表需延長看樓時間,請於出入口崗亭保全聯繫申明,如在非開放時間參觀樣板房,請於出入口崗亭保全處登記領鑰匙。
3.2.6樣板房停止開放關閉,需行銷部現場主管以上人員簽名確認。
3.3配合行銷部做好節假日現場布置。
3.3.1配合行銷部做好五一、國慶、聖誕、春節等環境布置。
3.3.2配合行銷部做好樓盤促銷期及協助行銷部委託的廣告公司現場環境布置.
3.3.3促銷活動結束,協助現場活動收尾工作.
3.4協助行銷部監管清潔、綠化。
開發項目管理制度 篇4
一、投資計畫管理是實現投資目標利潤的基本保證
作為管理的一項基本職能,計畫是實現目標的基本保證。房地產開發項目投資所具有的投資額大、建設周期長、影響因素多、投資風險和收益大等特點,決定了房地產開發投資行為的複雜性,使計畫管理工作顯得尤為重要。在房地產項目投資中必須強化計畫管理工作,確立計畫的龍頭作用,將計畫工作貫穿項目投資建設和售後服務的始終。
投資項目是計畫管理的對象。確立投資項目是實現投資計畫管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計畫都只是無本之源。所以,企業應當遵循市場規律,準確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產品的市場供求狀況、產品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預測、企業投資的能力等;其次,應當編制完整的項目投資可行性報告,作詳細的風險分析以研究項目承受風險的能力和項目的操作空間。在此基礎上確立項目,即投資目標。
二、制訂項目開發經營計畫是實施投資計畫管理的重要措施
投資項目一經確立,投資計畫管理工作即進入實施階段,應通過編制項目開發經營計畫書,將土地購置、規劃設計、工程建設、房屋銷售、物業管理等過程納入計畫管理範疇,明確各階段工作的目標、投資數額和工作進度安排。項目開發經營計畫主要包括項目投資的計畫成本、項目建設的進度安排、項目投資的資金平?計畫三大內容。
編制項目開發經營實施計畫,首先要充分體現項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標,確保前期工作的延續性;其次要充分考慮投資決策的時效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目,要注意重新研究市場,貼近市場,適應市場變化,使計畫更具操作性。
1、編制項目投資的計畫成本。
在市場經濟條件下,要確保投資獲利,產品的市場定位非常重要。唯有正確的定位,才能實現有效銷售和目標效益。產品的市場定位來源於翔實的市場調查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認識上的誤區,即片面地認為使用最好的材料設備中建設最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應當把市場需求、城市發展的取向、地塊區位、配套設施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結合起來,以確定產品定位及成本控制線。產品質量和生產成本、項目區位是影響房屋產品競爭力的重要因素。市場定位準確了,產品就有顧客,有市場的優勢。
編制計畫成本的目的在於控制各分項工程的成本和客觀反映企業的經營效果。由於房地產項目建設包含的專業分工較細,牽涉的業務部門較多,各部門在建設過程中往往容易從本位主義出發,造成投資成本膨脹,進而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售,設計部門希望通過採用新材料以增強樓宇觀感效果,監理部門則希望儘量少用新材料和新工藝以避免出現質量問題等。此外,大型項目和綜合開發小區由於建設周期長,常常需要分期投入使用,加上房屋預售政策的影響,不可避免地存在預提費用和待攤費用,使開發成本不能即期反映,利潤也只是預結利潤。在這種情況下,計畫成本的編制能夠準確及時和均?地反映房地產企業的經營成果。
編制計畫成本要以項目投資可行性研究報告的測算數據作為參考,並與財務成本核算的口徑吻合,數據來源可以是經驗數據、定額數據和政府有關稅費的計繳規定,但在確定具體成本劃分時應比可行性報告更詳細,要將地價(土地出讓金)、征地拆遷費用、前期費用、配套設施費用、土建工程費、經營管理費用(含利息)、不可預見費、稅金等幾大類納入測算範圍,這樣才能保證計畫的科學性和嚴密性。
計畫成本一經審定實施,則要維護其執行的嚴肅性,保證成本控制工作的落實。具體的做法是:由計畫部門編制計畫成本並下達到各業務部門,用以指導、規範各執行部門的用款計畫和財務部門的撥款計畫。計畫成本規定了各執行部門的資金使用額度,執行部門必須嚴格按照計畫將成本控制在指標限定內,凡屬計畫外的超標用款,須另行報批,由計畫部門在計畫成本許可範圍內進行調整。
2、編制項目建設進度計畫。
編制進度計畫的目的主要是指導項目建設工作的開展,提高工作效率,同時實現對資金的動態平衡。房地產項目由於投資額大、建設周期長,資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過拍賣轉讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過編制進度計畫保證建設進度,加快資金周轉,提高資金的使用率。此外,編制進度計畫對銷售工作影響重大。企業開展銷售工作,特別是商品房預售工作,需要通過編制進度計畫,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售契約中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時,形象進度有助於堅定顧客信心和購買慾望,促進銷售。
3、編制項目投資的資金平?計畫。
資金平?計畫由資金使用計畫和資金來源計畫構成。資金使用計畫可直接通過計畫成本和進度計畫來編制。資金來源主要是房屋預售收入、銀行貸款、企業借款或企業自有資金等。由於商品房允許預售,一些企業在項目開發落實時便投入建設,根本不結合企業的實際情況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業自身的經營能力,致使大量樓盤爛尾,企業抵禦風險的能力減弱,效益低下。隨著市場消費和房地產發展的日漸成熟,影響產品生命力的重要因素已不是產品的生產問題,而是產品的質量問題,它直接決定著產品的市場競爭力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個房地產投資項目的重點,也是影響資金平?的關鍵因素。因此,合理控制土地資產、房屋資產和流動資金的比例是每個房地產開發企業必須重視的問題,而這些問題有待通過資金平?計畫去實現。
三、計畫的控制和調整是實現投資計畫管理目標的必要手段
1、計畫的控制作用。
計畫編制完畢,只有在實施階段加強控制,才能保證計畫的可行性和權威性,使計畫收到預期目標。計畫的控制過程就是對計畫的監督、檢查過程,主要通過投入產出報表即資金的流量來反映。房地產項目的投入產出報表(統計報表)可按季編制,用以反映每個項目的運作狀況,指導工作的進行。在編制過程中,管理費用、經營費用和財務費用的攤銷辦法可按會計核算方法執行。
2、計畫的調整作用。
計畫在實施過程中,需要根據項目環境的`變化,定期進行調整,使之與實際不斷協調發展,始終保持正確的方向來指導工作。一般項目投資計畫每年調整一次,項目投資成本每年調整一次(報上級審批)。計畫調整的過程,就是實現計畫成本與最終的實際成本的漸近過程。
四、項目經營效果評價是檢測投資計畫管理效果的重要方法
房地產開發項目的經營效果分析工作,是計畫管理工作的重要組成部分,也是總結、反饋和提高投資計畫管理水平的重要方法。通過項目分析,可提取項目成本構成的經驗數據,用以指導和
編制同類項目的計畫成本;通過項目分析,可以比照項目投資可行性研究報告的差異,提高有關項目策劃人員的水平;通過項目分析,可以吸取成功和失敗的經驗,加深對市場和競爭對手的了解。
開發項目管理制度 篇5
為加強公司配套、環境工程的管理,特制定本規定:
一、組織管理:配套工作由專業工程師負責。熟悉並掌握所轄專業的所需手續,辦理程式及有關政策標準。認真調查了解市政設施的大配套環境現狀,並結合單體設計,提出合理專業設計方案。小區環境設計與施工要求體現特色,並考慮物業管理便利。
二、技術管理:認真學習自己主管項目的技術知識、新技術、新工藝,熟練掌握國家有關技術規範及行業規範,嚴格按照各種規範對所負責工程進行管理。做好施工圖會審工作,提出必要時修改意見,確保施工圖設計更加科學、合理、可行。
三、質量管理:嚴格把好工程質量關,對於不符合質量標準的施工應馬上制止,發現質量問題應堅決要求施工單位予以整改。
1、嚴格執行國家質量驗收標準,對工程施工前、中、竣工後嚴格認真、仔細、不留任何質量隱患的檢查,杜絕質量事故的發生。
2、配合質檢部門,並做好工程隱蔽質量簽證與質量檔案保管工作。
3、若發生質量事故,應協同有關部門查找事故原因,並商定整改措施,解決技術上的難點,做到整改措施經濟、有效、及時。
四、施工管理:
1、做好各種施工前的準備工作,向施工單位做好技術交底工作,審查施工單位的施工方案與施工組織設計,儘快辦理好各項前期手續,使各項工程得以順利進行。預算部並應及時提供合理的材料、設備限價。
2、對工程中各隱蔽工程量要實事求是,嚴格按實際發生量簽證,不做任何損害公司利益的事。對於不符合各工藝標準及施工規範的現象應立即勒令停止其施工,並不予簽證。
3、施工單位發生施工衝突,應積極協調各施工單位之間的關係,以大局為重,一切為整個工程的總目標著想,幫助解決,做到不耽誤工程進度。
五、工程檔案管理:負責發放相關工程的施工圖紙、設計變更籤。建立發放、領取各種資料的登記手續。定期檢查各施工單位進場材料、設備的合格證、型號、質量證明、證書等,做到各種進場材料、設備與設計相符。認真督促施工單位施工檔案的建立及有關資料的收集,做到施工檔案準確、完全。保證工程竣工形成完整準確的竣工檔案。
六、本規定由工程部負責解釋。
七、本規定自通過之日起施行。
開發項目管理制度 篇6
為確保工程質量、明確移交各方責任,不留隱患,特制定本規定。
一、工程驗收
1、驗收的組織與程式
a、預驗收:由工程部負責組織監理公司、施工單位、物業公司進行工程預驗收。預驗工作要認真、細緻,檢查中發現的問題做好記錄,責承施工單位限期整改。
b、正式驗收:預驗通過後,由工程部報請市質檢站組織設計、施工、監理、物業等有關部門進行正式驗收。宣布驗收結果,確定項目質量等級,並辦理竣工驗收簽證書。
2、驗收內容:
a、設計完成情況;
b、施工質量是否還有遺留問題,並做好記錄;
c、衛生清理及現場撤出情況;
d、工程資料所列內容是否齊備和完整;
e、簽定保修契約。
3、驗收中存在的問題由工程部記錄,並責承施工單位限期整改。
二、工程移交
1、移交的組織:由工程部組織物業公司、施工單位共同進行。
2、移交的程式:
a、工程部提前三天通知物業公司;
b、物業公司按驗收應具備的條件和各種資料進行審核;
c、工程部、物業公司、施工單位對房屋及配套工程進行質量與使用功能檢查驗收,並做好記錄;
d、驗收中發現的質量問題,在維修期內由工程部負責組織維修,對重大質量問題(如結構及設備安全使用),物業公司有權拒絕驗收,直至合格;
e、驗收合格後由物業公司進行管理。
3、工程移交檢查範圍:
a、土建方面:地面是否合格,大白、牆地磚、廚房、衛生間、窗戶、門窗配件、防盜門等是否按設計規範施工。
b、水暖方面:
上、下水暢通不滲漏;給水閥門、水錶、水龍頭齊全,開啟靈活不漏;廚房、衛生間潔具完好無損,配件齊全;供熱系統要求按規範施工。
c、電氣方面:電錶櫃及配電箱完好無損,開關靈活,櫃箱內設備齊全完好,按規範施工;戶總開關靈敏、耐用、安全;室內外線路運行暢通,燈具、開關、插座齊全;電話、有線電視設備齊全,達到設計規範要求;衛生必須清潔。
4、交驗時發現問題,做好記錄,由工程部指令施工單位及時修,維修要限定時間,維修過程中嚴格執行維修單傳遞制度,不能拖延維修時間,如超過維修時間,工程部可以採取補償的辦法,由物業公司負責維修。
5、房屋移交應具備條件:
a、工程施工結束是否經有關部門驗收合格;
b、房屋幢戶、編號是否經有關部門確認;
c、供水、供電、給排水、衛生、道路等設備和設施是否能正常使用。
6、房屋移交資料
a、項目批准檔案;
b、用地批覆檔案;
c、拆遷資料;
d、竣工圖(包括平面圖、建築、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙);
e、地質勘察報告;
f、開竣工報告;
g、圖紙會審記錄;
h、工程設計變更通知單;
i、鋼材、水泥主要建材質量證書;
j、新建材及配件合格證書;
k、水、電、暖三通、衛生潔具等設備合格證書;
l、供水、暖、煤氣管道試壓報告。
7、參加驗收人員必須在交驗單據簽字。
8、工程移交單一式四份,參加單位各執一份。
三、本規定由工程部負責解釋。
四、本規定自通過之日起施行。
開發項目管理制度 篇7
1.目的
規範網際網路軟體產品開發項目管理過程，指導開展項目研發、管理等活動。
2.適用範圍
本章程的作用範圍為網際網路軟體產品開發立項至結項管理過程。
1.對項目經理開展產品規劃及設計活動以及項目管理手段和應遵循的開發流程提供了指導；
2.對項目團隊的日常管理活動及內容進行了指導；
3.角色及職責定義
項目經理：
進行產品開發過程中的業務目標、進度、成本、質量控制。
挑選項目團隊並進行團隊建設，激發、鼓舞和改進團隊的生產效率。
識別項目干係人，定期向干係人匯報，並作為團隊和外部的接口，禁止外界對團隊的干擾。
確保項目中流程被遵循，組織、監督、培訓項目各實踐活動。
產品策劃
確定產品的功能，拆分用戶故事。
需求功能確定優先權。
接受或拒絕開發團隊的工作成果。
參與產品開發過程中的有關會議。
UI
根據用戶故事，負責產品的功能互動及界面設計
組織開展人機互動及用戶體驗，不斷跟蹤改進，提高產品表現力。
參與產品開發過程中的有關會議。
開發
根據用戶故事，負責產品的技術架構設計及功能開發
評估、設計及維護產品相應模組，確保模組的穩定性、易用性、高效性。
參加產品開發過程中的有關會議。
測試
根據用戶故事，設計產品測試標準，確保產品品質滿足市場需求。
合理分配測試資源，組織產品測試並最佳化測試流程及測試標準，提高測試效率。
編寫產品測試用例，提交測試問題，編寫測試總結報告，以測試角度來確定產品版本是否發布。
4. 項目管理過程
按照網際網路軟體產品項目開發過程，可將整個項目管理過程分為立項過程、規划過程、執行與監控過程、結項過程。下面分別闡述在每個階段過程中該如何進行項目管理。
4.1立項過程
網際網路軟體產品開發項目的立項過程，通常是指從準備項目啟動會到召開會議這個階段，在立項過程中，需要完成項目目標，需求範圍的初步確認，項目團隊成員，其他資源的安排。
確定項目的初步目標並達成共識
對於項目目標，需要和干係人在以下幾點上達成共識：
項目的背景、目標用戶、核心人員及產品定位是什麼
項目的資源投入預算是多少
項目的資源投入是多少
各人員在項目中扮演的角色和對項目的作用是什麼
準備啟動會議文檔
文檔內容包括：
用戶畫像
產品定位
市場策略
業務目標
技術可行性
研發成本預算
路標規劃
召開項目啟動會
參加人員包括：
管理層代表
項目經理及項目團隊
其他干係人代表
主要議題包括：
申明項目目標範圍及對組織目標的貢獻。
管理層正式任命PM，設定期望，統一思想
文檔內容的宣講。
與PM小組確定項目管理要求
項目啟動會完成後，需要與PM小組成員確定項目立項機制以及公司項目管理要求。
4.2規劃階段
在規劃階段，團隊需要共同完成產品的版本規劃，疊代計畫
版本規劃
從產品的關鍵特性列表中按照優先權規劃產品每個版本需要完成哪些特性，在規劃完成後需要在項目干係人內達成共識。具體可參考《版本規劃樣例》
疊代如何劃分
疊代劃分是指將特性列表拆分形成用戶故事列表，並將其對應的主要任務劃分到各個疊代中去，形成粗粒度的項目疊代計畫。這個過程主要考慮以下幾個因素：
有些任務間是有依賴關係，某個任務的開始或結束是以另一個任務的開始或結束為前提，在劃分時必須考慮這種前後依賴關係。
在安排每個疊代的任務時，需要對各種因素進行綜合考慮，如平衡每個疊代中任務的技術難度和價值差異。
除了進行初步的疊代任務劃分，還需要確定項目過程中疊代任務調整的規則，如疊代任務未完成時是將剩餘任務延至下一疊代還是延長疊代周期。
確定人員分工
項目經理需要根據每個人員的能力和特點，初步擬定大致分工。在進行任務分工時需考慮以下因素：
任務難度與人員能力相匹配，對於明顯超出能力範圍或過於簡單的任務容易造成負面影響。
耦合度高的儘量分配給同一個人，避免不必要的溝通消耗。
鼓勵團隊內部“任務認領”，提高人員的工作積極性和主動性。
確定疊代運行模式
如一周疊代、兩周疊代，每個疊代包含的工作內容等。
具體的疊代計畫可參考《疊代計畫樣例》
制定其他輔助計畫
制定溝通計畫、風險計畫和質量計畫是必要的，溝通計畫主要包含以下幾個方面：溝通對象、溝通方式、溝通頻率即可，如：
風險計畫包括風險項、負責人、重要性、應對措施，如下：
質量計畫包括：bug分布滿足何種條件可以發布，有幾個致命bug必須停止開發新特性等。。
搭建基礎技術架構
如果是一個全新的項目，需要重新開發系統框架，則這個工作應該在疊代0完成，否則會影響後期的工作開展。系統框架的每次改動必然會導致大量的重複工作量，從而給穩定的團隊節奏帶來很大的毛刺。
3.3項目執行和監控過程
疊代N的執行
A、疊代N的需求細化
考慮每個疊代需要完成的用戶故事；
用戶故事需包含幾個部分，工作量評估、功能性需求、非功能性需求。具體的可參考《用戶故事模板及樣例及拆分說明》
用戶故事編寫完成後需要在團隊內部進行需求評審，一方面是為了向團隊成員解讀該需求，另一方麵團隊成員也可在評審時給出指導性意見。
B、測試用例評審
測試人員根據用戶故事要求編寫對應的測試用例，並組織項目團隊進行測試用例評審。根據評審意見修改測試用例
C、開發
將用戶故事的需求開發的過程。
D、開發自測
在開發過程中，每完成一個功能點，都需要及時的進行開發自測並通知產品策劃人員進行驗收體驗。
E、驗收
開發完成後，產品策劃需要對開發完成的成果進行驗收，驗證其是否符合用戶故事的要求，驗證通過後方可流到測試環節，否則需與開發詳細討論其不符合性，其驗收的checklist可以參考《產品驗收checklist及模板》
F、測試和回歸
提交測試時，必須要有正確的版本。測試人員根據測試用例進行測試，在IT平台中提交測試bug，並根據測試的角度給出產品是否發布的意見，輸出《測試報告》
G、bug修改
在IT平台中獲取分配給自己的bug進行修改。
H、showCase
階段性必須有可體驗版本進行showCase.需要
確定showCase時間：某個疊代開發、自測完成，準備提交測試前
會議前1-2天發出體驗版給到參與人員
會議期間，由項目經理組織大家體驗、反饋問題、記錄問題。
項目經理根據問題情況，與開發或產品確定問題的解決時間並發出會議紀要。
I、灰度發布
疊代一定版本後，由項目經理與團隊共同決定是否需要進行灰度發布。
監控方式
每日站立會
主持人輪流擔任，負責控制節奏，記錄問題，以備會後跟蹤。
每人講自己昨天做了什麼，有什麼問題，今天的計畫是什麼；
其他人了解別人的工作情況，並發現指出可能存在的問題。
對於發現的問題，鼓勵認領，其餘由項目經理指定責任人。
時間通常控制在15分鐘內。
會議期間，更新任務牆，任務牆樣式如下：
周報
反饋項目計畫的執行情況，強調本周工作要達成的目標
暴露出項目的問題，特別是需要領導或其他團隊需要協助的問題。
周報可在IT平台中輸出。
月報
反饋項目當月的執行情況，包括進度、人力及質量。
反映項目存在的問題和風險。
疊代回顧
每人講述本次疊代做的好的地方和不好的地方
回顧上個疊代不好的地方，看看改進情況。
讓每個人發言。
每次疊代回顧會議完成後，可更新燃盡圖
3.4結項階段
項目經理指導產品策劃收集總結項目的產品運營數據，同時指導團隊成員從自身角色進行總結，包括測試、開發、UI等。
項目經理與項目團隊成員給出項目總結報告，內容可參考《項目經驗教訓總結-項目團隊》，《項目經驗教訓總結-項目經理》
召開結項會議，各成員進行結項匯報。
PM小組將過程文檔和經驗教訓總結進行歸檔。
開發項目管理制度 篇8
地產項目開發工作管理規定
為有效地對項目的可行性研究、立項以及勘察設計等前期工作進行指導,使各項前期工作規範化,提高工作效率,減少工作失誤,特制定本規定。
一、項目可行性研究工作:通過對擬投資開發項目的調查研究及經濟測算、分析其可操作性,做好風險預測,為公司投資決策提供準確依據。
1、開發部負責組織編寫項目可行性研究報告,行銷部、預算部、工程部、財務部密切配合。
a、行銷部負責提供市場調研報告。
b、預算部負責提供建安、配套工程成本測算分析。
c、工程部負責提供施工組織方案。
d、財務部負責提供融資方案及管理費用預算報告
2、可行性研究報告起草完成後,由開發部呈報主管經營者審閱,提交總經理辦公會研究確定,方可決策進行立項工作。
二、項目立項工作:由開發部負責實施完成,其它部門密切配合。
1、用地申請
a、對公司經理辦公會同意投資決策的開發項目,開發部負責委託市規劃土地局指定的勘測設計院進行勘測,繪製現狀地形圖,草擬用地申請報告,呈報主管經理審查通過。
b、開發部負責配合主管經理向市開發辦呈交用地申請報告,現狀地形圖等相關性檔案,辦理用地申請批覆。
2、規劃及用地審批:
a、開發部將市開發辦用地申請批覆轉報市規劃土地局規劃處,市規劃土地局根據城市總體規劃和分區規劃確定地塊規劃設計條件及用地紅線圖。
b、開發部依據確定的規劃設計條件及紅線圖,採取招標(或委託)的形式,安排詳細規劃方案設計,並將詳規方案通過專題會討論,報公司總經理辦公會通過。
c、開發部將規劃條件、紅線圖、詳規圖呈報規劃土地局詳規審查小組辦理詳規審批。
d、開發部將用地申請批文,規劃條件及紅線圖,詳規方案,呈報市規劃土地局地政處測算地價並形成測算報告。開發部應協調政府相關部門,積極爭取有關優惠政策。
e、土地出讓金測算報告批覆後,開發部向市開發辦交納部分土地出讓金及大配套費用,取得中標通知書、開發建設履約保證書。
財務部負責籌集所需要款項。
f、開發部將批覆的土地出讓金測算報告、中標通知書、開發建設履約保證書、詳規批覆等轉報市規劃土地局辦理建設用地批覆、建設用地規劃許可證,並協調現場測量,確認土地使用面積。
g、開發部向開發辦交納餘下土地出讓金,辦理國有土地出讓契約、土地使用證,財務部負責籌集所需要的款項。
h、開發部依據詳規批覆,採取招標(或委託)的形式,按排單體方案設計及總平面圖設計,並將方案經過專題會討論,報公司總經理辦公會通過。
i、開發部將上述各類批文、批圖及單體方案、總平面位置圖一併呈報市規劃土地局,辦理單體方案審核及大規建發文。
j、開發部負責向市規劃土地局繳納項目的人防工程建設費、牆改專項基金、砂石管理費等行政事業收費,辦理有關前期繳費事宜。
k、開發部將上述所批文,批圖一併呈報市規劃土地局,靈理建設工程規劃許可證。
l、開發部須將立項過程中所有批覆及時報行政部存檔。
三、項目勘察設計工作:開發部負責委託項目的詳細規劃、場地勘察、工程設計等工作,工程部、行銷部、預算部為主要的配合部門。
1、開發部準備設計所需的基礎資料;
2、開發部負責組織編寫設計任務書,其它部門需提供相關資料:
a、行銷部負責提供項目功能要求書或項目建議書;
b、工程部負責提供設計技術要求書;
3、開發部根據已積累的各設計單位綜合情況初選3-5家設計單位,並對初選設計單位的資質、技術力量、社會信譽、近期承攬的項目工作情況等進行調查,提交主管經理研究確定設計單位。
4、開發部負責起草設計委託契約,並按《契約會簽制度》簽署。
5、開發部向確定的設計單位提供準備好的基礎資料和設計任務書等。
6、開發部接收設計檔案後,組織設計單位及相關部門召開評審會並形成會議紀要,會後安排設計單位修改。
7、開發部將完整的設計檔案進行存檔、分發、上報等工作,進行下一步程式。
四、本規定由開發部負責解釋。
五、本規定自通過之日起施行。