適用要點：1.開發商一般的商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不承擔違約責任；但作出符合法定條件的廣告宣傳，如果不兌現就有可能承擔違約責任。
該條司法解釋認為，一般情況下商品房的銷售廣告和宣傳資料為"要約邀請"，開發商不會因此而承擔違約責任；但是"出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣契約的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約"，只要開發商作出的許諾符合上述條件，即使沒有寫進契約，如果與實際交付的不一致的就要承擔違約責任。
2.要開發商對廣告宣傳承擔違約責任必須同時具備兩個條件。
條件一：說明和允諾的內容一定要具體確定。
商業廣告（含宣傳資料）的內容符合"出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定"；內容具體確定，就是具體明確，從下面這個案例討論：
案例：李先生正在找房，看到某房屋銷售廣告“交樓條件一梯兩戶、南北通風”，李先生非常喜歡該樓盤，於是簽署了該樓盤的《商品房買賣契約》。幾個月過去了，當李先生滿心歡喜的準備入住時，卻發現樓盤的設計和當初廣告上所寫的完全不同，所謂的“一梯兩戶、南北通風”變成了“一梯三戶”，就更談不上南北通風了，這讓李先生頓時有種上當受騙的感覺，立即要求與發展商解除契約。但發展商卻表示廣告上的一行小字已經寫明了“此廣告解釋權歸於發展商，一切條款以正式簽訂的契約為主。”該廣告的內容沒有載入契約，不具有法律效力，已簽訂的契約不能解除。除此以外，如果李先生要單方解除契約，發展商將會追究李先生的違約責任。李先生鬱悶不已，訴至法院。在這個案例中，李先生對一梯兩戶型和一梯三戶型房屋的看法直接影響到房屋的銷售價格，發展商所作出的銷售廣告內容中，對戶型設計作出了具體的承諾，因此應當視為一種要約，即使發展商在廣告上註明“此廣告的解釋權歸發展商”，但也不能據此來逃避相應的法律責任。對於該廣告的說明，雖然沒有載入預售契約，但也應視為契約內容，具有法律效力。所以，該案中的發展商已經違反了契約的規定，應當承擔相應的違約責任。法院判決李先生勝訴。
還要注意該解釋中幾個術語的含義：
a．廣告範圍：廣告是針對開發範圍內所作的，對開發範圍外所作的說明和允諾並不受此條款約束，這就涉及到廣告宣傳的範圍問題，有一個業主投訴說我們小區開發商承諾的班車沒有了，可開發商抗辯的很合情合理，我們一共有三期開發，這只是第一期，等到全部開發完了就會兌現的。
b． "廣告"：是指商業廣告，"商品房銷售廣告"是指廣義上的廣告，包括媒體廣告，如報刊雜誌上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；售樓書及各種宣傳材料；施工現場的廣告牌；樣板房展示等。
c． "說明和允諾"：是指房地產開發商利用廣播、電視、報紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印製售樓宣傳資料、設定戶外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時，作出的對購買商品房特定事項的說明或者對商品房質量的聲明、陳述。