二）開發商有權拒絕返還定金的情形：
如果因購房人一方的原因未能訂立商品房買賣契約，應當按照法律關於定金的規定，開發商有權拒絕返還定金。購房人一方的原因常有：
1）《認購協定》已就日後簽訂的商品房買賣契約的某些條件作了明確約定，而購房人卻不同意按這些條件簽訂《商品房買賣契約》，導致未能訂立商品房買賣契約，顯然購房人明顯存在違約行為，故開發商有權拒絕返還定金。
2）《認購協定》明確約定購房人必須在一定期限內與開發商商談《商品房買賣契約》的簽訂事宜，否則定金不退。購房人故意拖延，不按照《認購協定》規定的日期前往簽訂商品房買賣契約的，屬購房人違約，開發商有權拒絕返還定金。
三）開發商雙倍返還定金的情形：
如果因開發商一方的原因未能訂立商品房買賣契約，應當按照法律關於定金的規定，開發商應承擔雙倍返還定金的違約責任。開發商一方的原因常有：
1．開發商提出與《認購協定》約定不同的條件，致使《商品房買賣契約》未能訂立的，則開發商應承擔雙倍返還定金的違約責任。
2．由於開發商的原因而不是政府原因，小區配套設施、綠地草坪等規劃做了變更，致使《商品房買賣契約》未能訂立的，則開發商應承擔雙倍返還定金的違約責任。
3．《認購協定》明確約定在一定期限內商談《商品房買賣契約》的簽訂事宜，如果開發商在上述期限內將該認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂《認購協定》，導致雙方不能簽訂《商品房買賣契約》的，屬開發商違約，應雙倍返還定金。
四）《解釋》第五條：“商品房的認購、訂購、預訂等協定具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣契約的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協定應當認定為商品房買賣契約。”如果認購書中對商品房的價格、房號、面積、朝向等主要問題做了約定，就具備了商品房買賣契約的主要內容，如果出賣人已經按照約定收受購房款的，則該《認購協定》應當定性為商品房買賣契約。那么，協定中如果涉及定金問題，則依據《契約法》、《擔保法》之規定來處理，不屬於這裡討論的導致雙方不能簽訂《商品房買賣契約》的範圍。
購房者在簽訂《認購書》性質的協定時，給付定金、訂金、或預付款等時應當謹慎行事，以免損失定金。最理想的當然是，定金交得出去，如果不能達成商品房買賣契約時，又能拿得回來。仔細閱讀上面的分析，會有辦法的。
適用要點五：商品房認購與商品房買賣契約
法條原文《解釋》第五條 “商品房的認購、訂購、預訂等協定具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣契約的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協定應當認定為商品房買賣契約。”
《商品房銷售管理辦法》第十六條“商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣契約。
商品房買賣契約應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
(二)商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；