具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣契約的主要內容，並不要求具備全部內容，只需要對契約的主要內容作出約定的，再加上第二個條件，就可以認定為實為商品房買賣契約，至於哪些是契約的主要內容，可以參照契約法的相關規定確定，一般包括商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、交付、付款方式等。
“出賣人已經按照約定收受購房款”的內涵為：認購書已經實際履行，出賣人已經收取了購房款。既包括全款，也包括部分購房款；對付款方式沒有要求，既包括一次性付清，又包括分期付款，還包括住房貸款方式。
三、認購書中的定金問題
在商品房銷售市場上，房地產開發企業在與購房人訂約前向其收取一定費用的情形較為普遍。這種費用常被冠以“定金、“訂金、“押金、“保證金”等名稱，而且一般對返還問題都沒有明確規定。在購房實務中，因為購房人對該房屋不滿意，或對購房契約磋商不成功時，購房人要求返還定金或所交預定款，而開發商往往以購房人違約為藉口，拒絕返還定金。認購所交定金在以後的處理成了現實中的難題，如何破解？
一）、《商品房銷售管理辦法》第二十二條“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣契約之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣契約時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣契約的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”
依據上述規定，可以分為三種情形來處理：
一是符合商品房銷售條件的，所預交款項又明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，由於購房人的當方面原因導致未能訂立商品房買賣契約的，定金不返還。由於開發商單方面原因導致未能訂立商品房買賣契約的，雙倍返還定金。 二是符合商品房銷售條件的，所預交款項沒有明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，無論誰的原因導致未能訂立商品房買賣契約的，開發商都應當向買受人返還所收費用。
三是不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。那么，收取的費用都應當返還。
二）、《擔保法》司法解釋第115條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主契約擔保的，給付定金的一方，拒絕訂立主契約的，無權要求返還定金；接受定金的一方拒絕訂立主契約的，應當雙倍返還定金。”
《解釋》第四條 “出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣契約擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣契約，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣契約未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
值得注意的是：1、怎么理解“因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣契約未能訂立的”？
通常理解為：簽訂認購書後，開發項目被政府行政決定取消、緩建、開發商的主體資格喪失、自然災害導致開發項目滅失等。