適用要點：
一、出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣契約擔保的，該定金在性質上為立約定金。所謂立約定金，是為保證正式締約的定金。當事人訂立契約已經做了必要準備，相互間就契約內容已基本取得一致，但因為存在一些未定情形，當事人不願意放棄成立契約的機會，於是採取立約定金來實現當事人之間的相互信任，以求最終成立契約，完成交易。當事人約定立約定金的，交付定金的當事人無故拒絕訂立契約時，喪失定金，收受定金的當事人無故拒絕訂立主契約時，應當雙倍返還定金。
注意：在商品房買賣契約訂立前收取的款項，可能為擔保金、訂約金、押金、訂金或者預付款等，對這裡所講的定金一定要約定清楚，一是明確寫明為交付“定金”，或者明確約定該款項的處理辦法為：認購人不按照約定訂立商品房買賣契約的，該款不退，出賣人的原因不能訂立商品房買賣契約的，雙倍返還。這種約定實際上定金性質。只有明確約定是定金的，才適用定金法則，否則，“當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，不予支持。”
二、“定金”究竟該不該退，要區別情況對待：
一)．開發商應當返還定金的情形： 1.“因不能歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣契約未能訂立的”。開發商通過認購方式向購房人收受定金作為訂立《商品房買賣契約》擔保的，如果因屬不可歸責於當事人雙方的事由，導致《商品房買賣契約》未能訂立，則開發商應當將定金返還買受人。
“因不能歸責於當事人雙方的事由”怎么認定？
業界人士均認為，雙方僅僅因正式契約、有關補充協定之內容無法達成一致，而與認購意向書內容無關，致使簽約不成的，則雙方不存在違約行為，屬於“因不能歸責於當事人雙方的事由”，開發商應將定金全額返還購房者。如：《認購協定》並未明確約定商品房的價格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件留待以後由雙方協商，若後來雙方不能就這些條件協商一致，導致不能簽訂《商品房買賣契約》，此時，因當事人雙方對《商品房買賣契約》未能訂立均沒有過錯，故開發商應當將定金返還買受人。
因不可抗力或者政府原因導致契約不能訂立的，屬於“因不能歸責於當事人雙方的事由”，開發商應將定金全額返還購房者。
2.不符合商品房銷售條件的，或者開發商向購房人提供的證明檔案不真實或有瑕疵，致使未能訂立《商品房買賣契約》的，開發商向買受人收取的定金應當返還。如果開發商本身不具備房屋銷售或預售條件，導致《認購協定》無效的，開發商應返還定金並承擔締約過失責任。
《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款規定： “不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。”
3．沒有明確約定為定金性質的預收款項，不管誰的原因未能訂立商品房買賣契約的，開發商應當返還。
《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款規定： “符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣契約之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣契約時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣契約的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”