由於廣州市普遍存在商品房交易登記滯後的情況，實際成交率往往高於政府的登記數，通過對典型樓盤的調查可對商品房的需求情況有更深入和較準確的了解。
2.4.2.2樓盤調查範圍
本報告調查該區內8個高層及3個多層居住物業，以其為代表分析荔灣區居住物業的銷售情況。其中8個高層居住物業總建築面積為50萬平方米，占荔灣區全部高層居住物業的83.3%。
2.4.2.3樓盤銷售情況分析
在調查的8個高層居住物業中，成交情況較理想的當數西關大廈、荔灣廣場和安富花園。（見後表）
西關大廈是荔灣區首座推出的高層居住物業，由於當時僅此一家，市場供少於求，所以1992年5月剛推出時儘管均價已高達每平方米7000港元，但僅一年時間已全部售完，現時二手市場住宅價位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時價位上升了約25%左右。
至於荔灣廣場，占盡天時、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業地處下九路商業中心區，西面單邊臨街，距捷運首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區規模最大的大型高層居住物業，總建築面積達24萬平方米，同時也是廣州市舊城改造的典範，受到政府有關部門的高度重視和廣大市民的關注、配合，發展商耗資逾5億港元，僅以一年時間就完成了所有拆遷工作；其三：發展商非常注重對樓盤的宣傳，每期推出均在各大報刊（包括香港地區）刊登。
2.4.3物業出租情況（略）
2.4.4對荔灣區房地產開發的總體評價分析
（1）供應方面，商品房的開發以居住物業的開發為主並向高層發展。
（2）需求方面，住宅需求大於商業用房需求。買家香港、國內人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。
（3）建議本地區之開發項目宜選擇面向大眾的市場策略。通過對附近樓宇的售價及銷售情況進行比較分析，建議樓宇現時售價不宜過高，均價為每平方米8500—9000港元左右。商場首層均價宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。
2.5對本項目開發的功能、規模、標準及行銷的建議
1.文昌廣場位於廣州舊城區人口稠密的地段，生活配套設施較為完善，鄰近商業中心區或主要商業繁華街道，至廣州首期捷運長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發地點。從市場調查可知其附近區域住宅以及商業物業的發展與廣州其他地區相比，是有較大市場潛力的。但在實際開發中仍需要根據具體條件加以分析，以確定合適的市場目標及開發行銷方式。
2.根據市場調查報告顯示以及項目所在地點環境條件等因素，文昌廣場地段是以居住為主的地區，商業環境不佳。由於商業物業的發展在廣州受傳統商業消費地段、市民消費習慣，以及市區整體規劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業環境是難以形成城市商業中心的，過大規模的以及過高標準建設商業用房，容易造成今後在出售和出租上的困難。建議商業用房在3層以下，標準則以居住區配套商業中心較適宜。
3.目前廣州市區及鄰近供應的高層住宅大部分以高檔外銷為主，荔灣區的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區的外銷住宅成交好於其它老城區。但由於該區是廣州市舊城改造的重點地區，鑒於拆遷成本和城市規劃的要求，今後該區發展主要是高層住宅為主，隨著供應量的增長，目前較高的外銷率將會逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區域的擴大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮1/3外銷，2/3內銷，在確定建設標準與售價時應充分考慮到這一因素。內銷房平均售價不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場（僅首層）平均價應為港幣23000元左右。考慮到銷售對象的變化，以及國內用家承受能力，設計住宅單元以40—50平方米為主，並具有較高的實用率。