◆ 第五段：海綿里的利潤：如何進行可提升價值研判？
潛在價值兌現最大化方為成功
美食家評判廚師的水準，常以“家常菜”為依據。珍禽野味不算數，真把世界上蘿蔔白菜“做出來了”，才叫真功夫。這句話的潛台詞是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競爭力。
房地產項目的可比性並不簡單在於價格和利潤。如果聽說那個發展商將住宅樓賣出了每平方3萬元的天價，也不必急於對其欽佩得五體投地。若項目本身的潛在價值是每平方3.5萬元，那么該發展商就並非一個高手了。
相反，假如某地段公認只能蓋出3500元每平方的房子，而你卻能做到4500元每平方而且賣得不錯，才稱得上最真正成功。
那么，如何最大提升項目的價值？如何進行可提升價值的研判？
利潤就像是海綿生的水，只要願意擠總是會有的。要想深入挖掘房地產項目的潛在價值，必須 “從頭壓擠每一個環節”。如下：
1、類比土地價值
如上一節所述，從相鄰地塊性質、環境、配套、交通、景觀等方面綜合判斷，金麒麟地塊的單位建築面積類比價值在3500元左右。
2、規劃能力對土地價值的提升
現有規劃思想的閃光之處：
a、淨化功能，將項目規劃為純住宅。
b、人車分流。
c、首層架空，增強視覺通透感。
d、通過人造景觀豐富小區景觀層次。
e、以環芤的質素提升小區品味和檔次。
綜合以上較為超前的規劃要點可提升物業價值500-1000元。
3、單體設計
金麒麟花園常規小戶型的經典設計最大限度地滿足了實用、舒適的功能需求，使每平方米均得到有效運用。複式大戶型設計則領先市場，注重主人空間的獨立和舒展，尊重隱私權。其價值提升空間可在500-1000元。
4、建築形式
項目的建築形式包括建築風格、建築符號和建築色彩等，在日益成熟的商品住宅市場中，
是物業市價值判斷的重要標準之一，1997年深圳的熱點住宅中百仕達花園、東海愛地花園、萬科城市花園均在建築風格和立面色彩上精雕細琢，取得了高於同類物業1000-XX元的單位價值。
金麒麟花園新古典歐陸風格的建築形式設計迎合了消費者對人性化住宅的心理需求，在南山區該地段同類物業中較為突出，將提升500元以上的相對單位價值。
5、市場區隔及客戶定位
從項目鄰近樓盤的客戶群情況看，沒有任何一個能具有傾向性較強的，職業層次單一的客戶群。究竟原因，有以下幾點原因：
a、由於此地的地理位置，仍然處在深圳市區和蛇口工業區之間的“軟肋”。
b、兩頭都靠不上，地價較低房屋成本低，售價低。因此，這種低價位的住宅覆蓋的潛在客戶面就廣。只要收入水平達到一定程度，即有能力購置入住。這些價位覆蓋的社會層次越寬，往往客戶群的社會成分越複雜，也就越難以在職業上區分他們，而只能用其收入水平（中等收入，年收入5-8萬元，即有能力購房）來界定。
c、由南山區的人文地理條件決定：整個南山區大部分被規劃為高科技工業園區，這就決定了該地區的人員的從業結構的特殊性，即科研共員、企業管理人員和普通的工人、外資方的代表等。在這些企業中，除少數高級管理人員和外方代表以外，絕大部分的普通職工和中、低級的管理人員，其收入水平均不足以支持購買中、高檔價位（5000-8000元/平方米）的住宅。因此，中低檔價位住宅更適合該地區的中高層企業人員和部分科研人員。這就必然導致在該區內同一收入水平上的各行各業的人都可能購置同樣的住房，使這些小區的居民成分複雜化。同時，南山區內還有許多當地村民，這些村民因各種原因（如征地補償、多種經營或股票投資等）有相當的收入和積蓄，他們完全有能力在該地區選擇適當的住宅，這就使這些小區居民的成分更加複雜。