5、鄰近樓盤素質
（二）
項目地塊優劣勢分析
（三）結論
四、可提升價值研判
1、類比土地價值
2、規劃能力對於土地價值的提升
3、單體設計
4、建築形式
5、市場區隔及客戶定位
6、項目現場包裝
7、項目行銷策劃
8、物業管理
9、結論
五、項目投資估算
六、財務評定
七、敏感性分析
1、盈虧平衡分析
2、成本變動對利潤的影響
3、銷售價格變動對利潤的影響
◆ 第二段：如何進行項目的概況分析？
“知已知彼”和“自知之明”都是一個贏家不可缺少的品質。俗話說：追鹿者不見山。房地產經營者要既能鑽進去，又可跳出來。更何況，最難認清的面孔往往就是自己的。
1、地理位置
地處南山區深南大道以北，金麒麟路立交橋交叉口的西北側。
2、主要經濟指標
a、 用地面積：23689平米
b、 占地面積：4605平米
c、 覆蓋率：19.5%
d、 地上總建築面積：58960平米
地下總建築面積：4617平米
其中：住宅：58160平米
紫蝶苑：16695平米
金麟閣：21605平米
玉蟾樓：19860平米
配套商業：800平米
防空地下室：1200平米
架空層：3470平米
e、 容積率：2.49
f、 綠化率：33%
g、 建築密度：
h、 總戶數：565戶
i、 車位數：221個
其中：地上車位：41個
架空層及地下車位：180個
j、 腳踏車位：1120輛
k、 車位占總戶數比例：39.1%
3、項目規劃
從以下四個方面分析：
a、 小區整體風格
金麒麟花園的總體規劃在於創建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區。在具體的小區規劃上，本著21世紀居住建築人性化的原則，在整體規劃上突出了以下特點：
在總體布局上，採取了“一三三”的布局格式，即：
· 一組林蔭步行道，南北貫穿全區，延伸至公共綠地。
· 以三個建築組團為核心，1區的“玉蟾樓”，由四棟13層住宅圍合而成；2區“紫鑫閣”，由三棟t字形住宅聯體而成；3區“紫蝶苑”，由三棟住宅以歐式柱廊作弧形拼接而成。
· 對應三個組團是三個主題各異的環藝廣場。
b、 建築風格
順應消費者對人性化住宅的心理需求，金麒麟花園採用了新古典歐陸風格的建築形式。
· 在立面造型上，採用三段式設計，充分運用豐富的古典建築符號和線腳；凸穿設計，豐富室內空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外牆的高級塗料，使三個組團色彩協調統一。
· 小區輪廓設計上，12-18層住宅錯落有致，擺布有序，三個組團頂造型豐富，整個小區輪廓線豐富優美。
c、 小區配套（略）
d、 小區環境
小區充分發揮了建築環境概念設計，大膽地通過人造豐富小區景觀層次，以環藝的質素提升小區品味和檔次。
整個小區以一組林蔭步行道貫穿，以三個主題廣場配合三個建築組團，整體內外空間交錯穿插，一氣呵成。廣場、步行道、綠地、小品等前後呼應，渾然一體。