總之，由於各方面的因素制約，金麒麟花園附近的房價低，限制了該地區的住宅開發的檔次，住宅檔次不高，又必然導致居民成分複雜。
綜上所述，對金麒麟花園主力客戶群的判斷，應基於以下幾個基礎：
a、中等收入的企業中，高級管理人員，部分政府機關工作人員（集體購買），這些人更趨向選擇於中、小戶型（50m2-90m2）。
b、購房更注意經濟實惠，較少關注“人以群分”而產生的明顯社會階層界限（如“萬科城市花園“，被多數人認為是”成功人士“的選擇）。
c、小戶型面對的住戶，是第一次購房的客戶（從統計的幾個臨近樓盤看小戶占相當大的比例，近六成）。
6、項目現場包裝及平面設計
現場物業形象的好壞主要依賴視覺感官的衝擊效果，最終體現於項目現場包裝和平面設計上。
在本項目的操作中，引入項目vi（項目標識、工地圍板、行銷中心等）至少每平方米可以提升價值500元以上。
7、項目行銷策劃
行銷策划水平是決定項目價值實現程度的重要因素，金麒麟項目藉助於國企的行銷策劃經驗和操作能力，通過強賣點的提示與推廣，可以使物業單位價值提升500元以上。
8、物業管理
引入先進的物業管理思想和管理體制，是建立名牌效應的有效途徑。物業管理的3： 11原理表明，如果小區物業管理水平差，其壞影響的傳播面將是1：11。而好的物業管理傳播面是1：3。由此，物業管理對物業價值的提升有著重要影響。如萬科物業對項目的價值提升空間在1000元以上。
9、結論
以上各因素的兌現對於金麒麟項目價值提升起著直接的驅動作用，即使以上每一項只擠出20元的潛在利潤，那么你每平方就可以多賺160元，如果在幾個主要項目上做足功夫，則可使每平方的價值上升至5000元以上。
◆ 第六段：如何進行項目投資估算？
序號 項 目 總投資（萬元） 單位成本（萬元） 備 注
1 土地徵用及拆遷費 6993.47 1100
2 前期工程費 330 52
3 建安工程費 14012.37 2204
4 前期費用 350 55
5 公共配套設施費 330 51.9 含網球場、會所、環藝小品、保全監控等
6 不可預見費 490.1 77 按總成本2%計
7 期間費用 2161.62 340
管理費 80
財務費用 60 按XX萬元貸款,2年期限計
銷售費用 200
8 土地增值稅 327.42 51.5 按總收入的1%計提
9 合計 24994.98 3931.5
◆ 第七段：如何進行財務評定？
1、利潤預測
銷售平均價格：4660元/平方米
（入市價格：4300元/平方米）
（全部銷售實現價格：6000元/平方米）
單位成本：3931.5元/平方米
可售面積：63577平方米
銷售收入：29245.42元
稅前利潤：4250.44元
稅前利潤率：4250.44÷24994.98=17%
2、其他（略）
◆ 第八段：如何進行項目敏感性分析？