3、結論
在深圳市房地產發展的早中期、南山區由於區位因素，發展較羅湖區、福田區滯後，到目前，商品住宅價格要比前者低能0-40%。
深圳市中心區的西移，南山區西部建設的加速，為南山區的區位功能的進一步轉換提供了催化劑，同時為南山區房地產，尤其是商品住宅市場提供了契機。
南山區商品住宅市場存在顯示的區域不平衡性，這種不平衡性在短期內仍將存在，但隨著南山區西部建設的加快，以及發展商的努力，這種不平衡性將日益縮小。
（四）金麒麟項目鄰近地段住宅市場分析
1、區位特點：如上（三）2.所述
2、個盤素質
金麒麟花園項目所在區域商品住宅不是很多，以下是金麒麟花園項目鄰近地段主要樓盤的資料：
(1) 佳鵬大廈
a、 位置：深南大道邊，在該地塊的西南方向。
b、 性質：高層集合型大廈，5層以上是住宅，5層以下為商業用途。
c、 價格：起價5000元/平方米（第5層價），每上升一層加80元/平方米。
其它（略）
3、結論
金麒麟花園處於南山區由東向西走向的一個連線地帶，是舊城區和工業區共存的一個住宅商品化程度不高的區域，因此在周邊環境和市政配套方面暫時仍有不足。鄰近商品住宅較少，且缺乏高素質可比樓盤，樓價普遍較低。
◆ 第四段：如何進行項目土地價值判斷及地塊優劣勢分析？
“第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”這是房地產界的名言佳句。於是便有人拘泥於地段的好環。其實好壞只是相對的，關鍵是要弄明白：這個項目究竟處於哪個層次？好與壞是個說法，要緊的是能否賺錢。
（一）土地價值
一個項目的土地價值是其多種因素綜合作用的結果，項目的地理位置、環境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質等，共同決定了該項目的土地價值。金麒麟花園的土地價值各要素如下：
1、土地性質綜述：
項目面積：約23689平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建築，實際上滿足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規劃中二期工程部分有兩個大坑之外，土地絕大部分平整。總之，地塊屬較理想的建築用地。
2、地塊周圍景觀
(1) 自然景觀
a、前方景觀（東方）
該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麒路架設，使得該方向上的無論近看或遠望的視線都被干擾。因此，該方向遠景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。
b、後方景觀（西方）
後方景觀，雖然因緊臨的幾個小區開發未完成，近景尚為未知數；但遠景視線極佳；遠處青山輪廓清晰可見。中部為高層建築的彩色，稍近處則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色的山景中嵌進彩色的建築圖象，如視點在8層以上，還可看到左後方（西北方）的中山公園的山景。
c、左方景觀（北方）（略）
d、右方景觀（南方）（略）
(2) 人文、歷史景觀
a、人文、歷史景觀（略）
b、歷史古蹟，人文景觀（略）
(3) 景觀綜述
從地塊周圍環臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東、南、西、北四個方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周圍景觀應屬該地塊的弱項。但因該地塊形狀南北方向較